Srovnávač hypotéky 3 bank ti za půl minuty ukáže, kolik bude měsíční splátka a celkové úroky u tří různých bankovních nabídek. Vlož výši úvěru, dobu splatnosti a sazby jednotlivých bank — kalkulačka vyjede anuitu, RPSN i pořadí.
Stručně
- Srovnávač pracuje s klasickou anuitní formulí — tedy splátkou stejnou každý měsíc.
- Vstupy: výše úvěru, doba splatnosti, sazba banky A/B/C, jednorázové poplatky, fixace.
- Výstup: měsíční splátka, celkové úroky za fixaci, celkové úroky za splatnost, RPSN.
- Nejnižší sazba ≠ nejlevnější — důležitější je RPSN, doplňkové podmínky a flexibilita.
Jak kalkulačka funguje?
Pro každou ze tří bank spočítá anuitní splátku a kumulativní úroky. Vzorec anuitní splátky: m = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), kde P je úvěr, r měsíční sazba (roční / 12), n počet splátek.
Pod kapotou:
- Banka A: sazba 5,2 %, poplatek 5 000 Kč, fixace 5 let.
- Banka B: sazba 5,4 %, poplatek 0 Kč, fixace 5 let.
- Banka C: sazba 5,1 %, poplatek 8 000 Kč + povinné životní pojištění.
Kalkulačka spočítá:
- Měsíční splátku pro každou (stejné P, r, n).
- Celkové úroky za fixační období (5 let × 12 měsíců × splátka − úmor).
- RPSN (přidá poplatek jako dodatečné náklady).
- Seřadí podle RPSN, ne podle nominální sazby.
Jak ji použít krok za krokem
- Otevři /hypoteky/nastroje/hypo-srovnavac/.
- Zadej výši úvěru (např. 4 500 000 Kč).
- Zadej dobu splatnosti (typicky 20–30 let).
- Vlož sazby tří bank (nominální p.a., bez poplatků).
- Doplň jednorázové poplatky každé banky (zpracování, odhad, vklad do KN).
- Nastav délku fixace — typicky 3, 5, 7 nebo 10 let.
- Přečti výsledek — splátka, celkové úroky a RPSN seřazené od nejlevnější po nejdražší banku.
Vstupy a co znamenají
| Vstup | Co to znamená | Typické hodnoty |
|---|---|---|
| Výše úvěru | Žádaná částka hypotéky | 2 000 000–10 000 000 Kč |
| Doba splatnosti | Celková délka úvěru | 20–30 let |
| Sazba banky | Nominální p.a. ve fixaci | 4,5–6,5 % (2026) |
| Jednorázové poplatky | Zpracování, odhad, vklad | 0–15 000 Kč |
| Fixace | Délka pevné sazby | 3, 5, 7 nebo 10 let |
| LTV | Loan-to-value | 70–90 % |
Co výsledek znamená?
Srovnávač ti ukáže reálnou pořadu bank po započtení poplatků. Nejnižší sazba ≠ nejlevnější hypotéka. Banka s vyšší sazbou, ale bez poplatků a bez povinné životky může vyjít celkově levněji.
Tři moduly výsledku:
- Měsíční splátka — kolik měsíčně budeš platit.
- Celkové úroky za fixaci — kolik zaplatíš za jistotu v aktuálním fixačním období.
- RPSN — porovnatelná metrika napříč bankami (zahrnuje poplatky).
Praktický příklad
Petr a Jana hledají hypotéku 4 200 000 Kč na 25 let:
- Banka A: sazba 5,2 %, poplatek 5 000 Kč, žádné dopvinné životko. Splátka ~25 100 Kč/měsíc. RPSN 5,28 %.
- Banka B: sazba 5,4 %, poplatek 0 Kč, žádné dopvinné životko. Splátka ~25 580 Kč/měsíc. RPSN 5,40 %.
- Banka C: sazba 5,0 %, poplatek 8 000 Kč, povinné životní pojištění 300 Kč/měsíc. Splátka ~24 540 Kč/měsíc. RPSN 5,15 %.
Pořadí podle RPSN: C → A → B. Ale Petr a Jana nechtějí povinné životko (mají vlastní řešení). Reálné pořadí pro ně: A → C → B.
Časté omyly
- “Vyhraje nejnižší sazba.” Ne — vyhrává nejnižší celkové náklady. RPSN to říká přesněji.
- “Fixace 10 let je nejjistější.” Není to “jistota” zadarmo — delší fixace má vyšší sazbu. Logika: čím delší jistotu si kupuješ, tím dráž.
- “Banka mi dá stejnou sazbu jako v srovnávači.” Ne — sazba závisí na bonitě, LTV a typu nemovitosti. Srovnávač pracuje s ideálním profilem.
- “Refinancování po fixaci je automatické.” Není. Musíš včas (typicky 3 měsíce před koncem) oslovit banky, jinak ti tvá banka nasadí standardní (typicky vyšší) sazbu.
Co dál?
- Když řešíš, jestli použít vlastní zdroje na vyšší akontaci nebo je investovat: Splatit vs investovat.
- Po fixaci nebo při ztrátě výhodné sazby: Refinancovací kalkulačka.
- Hluboký kontext: Hypotéka — pojem, fixace, LTV, DSTI.
- Když řešíš výběr poradce: Hypoteční poradce.
Časté dotazy
Jak srovnávač počítá splátku?
Klasickou anuitní formulí: m = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), kde P je výše úvěru, r je měsíční úroková sazba (roční / 12) a n je počet měsíců splatnosti. Pro každou ze tří bank kalkulačka aplikuje stejný vzorec s jejich sazbou a vyjede měsíční splátku, celkové úroky za fixaci a celkové úroky za celou dobu splatnosti.
Co je RPSN a proč je důležitější než nominální sazba?
RPSN (roční procentní sazba nákladů) sčítá úrokovou sazbu a všechny povinné poplatky (poplatek za zpracování, vedení účtu, povinná pojištění, odhad nemovitosti) do jednoho procentního čísla. Banka s nižší sazbou, ale vyšším poplatkem za zpracování může mít vyšší RPSN než banka s vyšší sazbou bez poplatků. RPSN je porovnatelné napříč bankami, samotná sazba ne.
Co se stane po fixaci?
Kalkulačka modeluje výslovně jen aktuální fixační období (typicky 3, 5, 7 nebo 10 let). Po skončení fixace ti banka pošle novou nabídku sazby — typicky aktuální tržní sazbu. Pokud nepřijmeš, můžeš refinancovat u jiné banky. Pro plánování s budoucími sazbami použij konzervativní odhad (např. +1–2 procentní body).
Můžu na základě srovnávače rovnou podepsat hypotéku?
Ne. Srovnávač pracuje s veřejnými / orientačními sazbami a předpokládá ideální profil žadatele. Skutečná sazba závisí na bonitě, LTV, DSTI, typu nemovitosti a aktuální nabídce banky. Použij srovnávač jako filtr — pak požádej 2–3 banky o předběžnou nabídku nebo využij hypotečního poradce.
Zdroje
Jan Pospíšil
Zakladatel Finzi · investor
Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.