Bonita vs příjem — započítávání bonusů označuje rozdíl mezi celým hrubým příjmem a částkou, kterou banka skutečně uzná při posuzování bonity pro hypotéku. Banka nepracuje s celou mzdou včetně bonusů, ale s dlouhodobě udržitelnou částí: variabilní složky (bonus, prémie, provize, podíl na zisku) zpravidla redukuje koeficientem orientačně 0,5–0,7 nebo vyžaduje průměr za 12–24 měsíců. Pravidla si k roku 2026 určuje každá banka sama.

Stručně

  • Banka rozlišuje základní mzdu (počítá se plně) a variabilní složku (započítává se s redukcí).
  • Typický koeficient pro bonusy a prémie: 0,5–0,7 z dlouhodobého průměru.
  • Pravidlo „průměr za 12 nebo 24 měsíců” se liší banka od banky; mladí zaměstnanci s krátkou historií mívají bonusy započtené menší vahou.
  • Pravidla ČNB (DSTI, DTI) jsou stejná pro všechny banky a počítají s reálnými, prokazatelnými příjmy.

Co to je

Banky při hypotéce postupují konzervativně, protože hodnotí schopnost splácet po dobu 20–30 let. Variabilní část příjmu (bonusy, prémie, provize) může v krizi rychle zmizet — manželé s bonusem 30 % platu, na který si naplánovali splátku, se v recesi mohou rychle dostat do problémů. Banka proto:

  1. Z výplatních pásek určí stabilní složku (základní mzda + pravidelné stálé příplatky).
  2. Variabilní složku spočítá jako průměr za 12 nebo 24 měsíců a vynásobí redukčním koeficientem.
  3. Součet stabilní + redukované variabilní použije jako započtený příjem pro DSTI/DTI.

Konkrétní pravidla nejsou veřejně publikována jako tabulka — část pravidel banky neuvádí ani v informacích pro klienty. Hypoteční poradce s přístupem k více bankám obvykle ví, která banka konkrétní profil započte výhodněji.

V Česku

České specifikum:

  • OSVČ a podnikatelé — banka započítává příjem z daňového přiznání (typicky průměr za 2 roky), ne hrubý obrat. Viz pasivní příjem pro banku.
  • Příjem ze zahraničí — banky často započítávají s redukcí 0,5–0,7 kvůli kurzovému riziku.
  • Příjem z pronájmu — typicky započítáván s redukcí (např. 70 % nájemného), nepoužívá se plná hodnota.
  • Manželé / spoludlužníci — dělbu příjmů řeší banka individuálně, viz solidární odpovědnost spoludlužníků.
  • 13. plat / odměna — pokud je vyplácen pravidelně několik let, část bank ho započítá; jinak až po prokazatelné historii.

Upozornění (YMYL): Konkrétní pravidla započítávání bonusů se mezi bankami liší a v čase mění. Před žádostí o hypotéku doporučujeme konzultaci s hypotečním poradcem nebo přímo s několika bankami.

Nezaměňovat s

Bonita ≠ příjem. Bonita zahrnuje příjem, výdaje, závazky, věk, profesi a další faktory. Příjem je jen jeden vstup do hodnocení.

Bonus ≠ vždy redukovaný. Pokud zaměstnavatel vyplácí bonus pravidelně několik let a má ho zakotvený ve smlouvě, část bank ho započte plně.

Bonita vs příjem domácnosti — souvisejicí pojem o tom, co se započítává při hypotéce manželů.

Bonita vs. výhra v loterii — jednorázová výhra (na rozdíl od opakovaného bonusu) bonitu nezvyšuje.

Kde to využiješ