Studie: každý procentní bod na hypotéce vás stojí 890 800 Kč navíc

Na hypotéce 4 000 000 Kč splácené 30 let vás každý procentní bod úrokové sazby stojí v průměru 890 800 Kč navíc na úrocích. Měsíčně je to přitom jen 2 474 Kč, což je důvod, proč většina lidí ten rozdíl podcení. Reálný rozptyl inzerovaných sazeb v našem registru je jen 0,6 procentního bodu, a přesto mezi nejnižší a nejvyšší sazbou dělá 525 118 Kč na úrocích. Studie počítá splátku i úroky stejným výpočtem jako naše hypoteční kalkulačka, sazby bere z registru hypotečních sazeb Finzi.

Studie je vzdělávací a nepředstavuje finanční poradenství. Jde o modelový výpočet: vaše sazba je individuální a závisí na bonitě, LTV a délce fixace. Konkrétní podmínky si ověřte u banky.

Hlavní zjištění

Proč procentní bod bolí až po letech

Procentní bod se ve splátce skoro neprojeví. Na modelové hypotéce zvedne měsíční platbu v průměru o 2 474 Kč, což je částka, kterou domácnost při jednání o hypotéce často odbyde mávnutím ruky. Jenže úrok se počítá z klesajícího zůstatku po celou dobu splácení, takže tenhle „drobný“ rozdíl běží 360 měsíců v řadě a nasčítá se do 890 800 Kč.

Neintuitivní na tom je poměr: jeden procentní bod stojí zhruba pětinu celé půjčené částky. Kdo si vyjedná sazbu o půl bodu níž, ušetří na modelové hypotéce zhruba tolik, kolik stojí kompletní rekonstrukce koupelny. A protože se sazba fixuje jen na několik let, tenhle výpočet se opakuje při každé refixaci.

Cena bodu roste se sazbou

Náklad procentního bodu není konstantní. V pásmu 4,0 až 4,5 % stojí bod 842 976 Kč, zatímco mezi 6,0 a 6,5 % už 936 504 Kč. Rozdíl dělá skoro 94 000 Kč, i když jde pokaždé o stejný jeden procentní bod.

Prakticky to znamená, že v období vysokých sazeb se vyjednávání a srovnávání vyplatí ještě víc než v levném období. Zároveň to ukazuje, proč se u drahých hypoték tak často řeší kratší fixace: zafixovat vysokou sazbu na deset let znamená zaplatit cenu bodu opakovaně po celou fixaci. Jak fixaci vybrat, rozebírá článek fixace hypotéky: jak vybrat.

Od 5,5 % zaplatíte na úrocích víc, než si půjčíte

Ve třicetiletém horizontu překročí úroky samotnou jistinu dřív, než většina lidí čeká. Při sazbě 4,0 % zaplatíte na úrocích 2 874 780 Kč, tedy necelé tři čtvrtiny půjčené částky. Při 5,5 % už úroky vyjdou na 4 176 162 Kč, což je víc než jistina 4 000 000 Kč. Při 6,5 % zaplatíte na úrocích 5 101 780 Kč a celkem bance vrátíte 9 101 780 Kč.

Rozdíl mezi krajními body mřížky, tedy 2,5 procentního bodu, dělá na úrocích 2 226 999 Kč. To je částka, za kterou se v Česku dá pořídit menší byt, a přitom jde o stejnou nemovitost a stejnou dobu splácení. Liší se jen sazba.

Rozptyl mezi bankami je malý, dopad velký

Inzerované sazby v našem registru se pohybují od 4,6 % (Raiffeisenbank, kratší fixace) po 5,2 % (Air Bank, horní konec pásma podle fixace a doplňkových produktů). Rozptyl 0,6 procentního bodu vypadá zanedbatelně, ale na modelové hypotéce dělá 525 118 Kč na úrocích a 1 459 Kč na měsíční splátce.

Není to srovnání identického produktu: jedna banka může inzerovat různou sazbu podle délky fixace, energetické třídy nemovitosti nebo toho, zda si k hypotéce sjednáte pojištění. Právě proto se stejná banka objevuje v tabulce víckrát. Praktický závěr je ale jednoznačný: shánět nabídky se vyplatí, protože rozdíl, který na papíře vypadá jako zaokrouhlovací chyba, je v korunách půl milionu. Konkrétní postupy, jak sazbu srazit, shrnuje článek jak snížit úrok hypotéky.

Metodika

Studie počítá měsíční anuitní splátku stejným výpočtem, jaký pohání naši hypoteční kalkulačku, bez duplicitní matematiky. Modelová hypotéka je 4 000 000 Kč se splatností 30 let, tedy 360 měsíčních splátek, a fixní sazbou po celou dobu splácení. Celkem zaplacené úroky se počítají jako splátka vynásobená počtem splátek minus jistina. Mřížka jde od 4,0 do 6,5 % po 0,5 procentního bodu. Náklad jednoho procentního bodu je rozdíl v celkových úrocích mezi sousedními sazbami přepočtený na celý bod, headline číslo je průměr napříč mřížkou. Sazby českých bank pocházejí z registru hypotečních sazeb Finzi, kde jsou ověřené k datu poslední revize, próza je jen cituje.

Model má vědomé limity. Reálná hypotéka se po skončení fixace refixuje na aktuální sazbu, takže fixní sazba po celých 30 let je zjednodušení, které slouží k izolaci dopadu samotné sazby. Model nepočítá s RPSN, poplatky za sjednání a odhad nemovitosti, povinným pojištěním ani s mimořádnými splátkami, které skutečný náklad hypotéky mění. Sazba je individuální: závisí na bonitě žadatele, LTV, délce fixace a doplňkových produktech, takže inzerovaná sazba nemusí být ta, kterou dostanete. Inzerované sazby se navíc mění s pohybem sazeb ČNB. Čísla ukazují strukturu rozhodnutí a řádovou velikost dopadu, ne přesnou částku konkrétní hypotéky. Aktuální podmínky vždy ověřte u banky.

Kam dál?

Vlastní jistinu, sazbu a splatnost si přepočítáte v hypoteční kalkulačce, která postaví splátku a celkové úroky tří bank vedle sebe. Pokud už hypotéku splácíte a blíží se vám konec fixace, spočítejte si úsporu v kalkulačce refinancování. Co přesně úroková sazba hypotéky znamená a z čeho ji banka skládá, vysvětluje pojem úroková sazba hypotéky.

Jan Pospíšil

Zakladatel Finzi · investor

Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.

Více o autorovi →