LTV (loan-to-value, poměr úvěru k hodnotě) je procentní poměr výše hypotéky k odhadní hodnotě zastavené nemovitosti. Vyjadřuje, jakou část hodnoty financuje banka; zbývající část pokrýváte z vlastních zdrojů (tzv. akontace). V Česku jde o závazný regulatorní ukazatel ČNB — strop je orientačně 80 % (90 % pro žadatele do 36 let).

Stručně

  • LTV = výše úvěru ÷ odhadní hodnota nemovitosti (v %).
  • Čím nižší LTV, tím méně banka riskuje a tím lepší podmínky zpravidla dostanete.
  • ČNB stanovuje závazný maximální LTV — orientačně 80 %, resp. 90 % pro žadatele do 36 let; banky smí nad limit poskytnout jen omezený objem úvěrů (zákonná 5% výjimka dle § 45a). Aktuální limity ověřte na webu ČNB.
  • LTV ovlivňuje i úrokovou sazbu: nižší LTV = nižší sazba.

Proč vyšší LTV znamená vyšší riziko

Čím vyšší LTV, tím menší polštář zbývá bance v případě, že by musela nemovitost prodat při nesplácení. Banky proto u vyšších LTV obvykle účtují vyšší úrokovou sazbu a přísněji posuzují bonitu žadatele.

LTV v Česku — ČNB a doporučené limity

ČNB stanovuje závazný horní limit LTV jako součást makroobezřetnostní politiky — cílem je omezit nadměrné zadlužování a chránit finanční stabilitu. Strop je orientačně 80 % hodnoty zástavy, resp. 90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení; banky přitom smí nad limit poskytnout jen malý podíl nově sjednaných úvěrů (zákonná 5% výjimka podle § 45a zákona o ČNB). Tyto hodnoty se mohou v čase měnit, proto aktuální pravidla vždy ověřte na webu ČNB (cnb.cz) nebo u banky. Pro investiční byt platí od dubna 2026 přísnější limit.

LTV vychází z odhadní hodnoty nemovitosti (stanoví ji smluvní odhadce banky), nikoli z kupní ceny. Pokud odhadce ocení nemovitost níže, než zaplatíte, LTV bude vyšší — počítejte s tímto rizikem při plánování vlastních zdrojů.

Nezaměňovat: LTV vs DTI vs DSTI

LTV měří poměr úvěru k hodnotě zástavy (nemovitosti). DTI měří celkový dluh vůči ročnímu příjmu. DSTI měří měsíční splátky vůči měsíčnímu příjmu. Banka posuzuje všechny tři ukazatele najednou — úspěch v jednom nestačí.

Kde to využiješ