Domů Hypotéky Nástroje Aktualizováno 10. 6. 2026

Větší akontace, nebo investovat rozdíl?

Máte volné peníze — splatit s nimi hypotéku, nebo radši investovat? Porovnání jisté úspory na úrocích vs očekávaný čistý výnos investice (po 15 % dani) za zadanou dobu.

Zadání

Vlastní zdroje500 000 KčVolná částka, kterou byste mohli buď použít jako mimořádnou splátku hypotéky, nebo investovat.

Doba (let)20 letHorizont, na který se rozhodujete (typicky zbývající doba hypotéky).

Sazba hypotéky5 %Vaše aktuální nominální sazba hypotéky p.a.

Očekávaný výnos investice7 %Realistické pro globální akciové ETF: 6–8 % p.a. (dlouhodobý nominální průměr).

Lépe se vyplatí

INVESTOVAT

Investice vás dovede k vyšší čisté hodnotě o 1 142 895 Kč za 20 let. Splacení hypotéky je ale jistota — investice riziko.

Porovnání čistého výnosu za 20 let

Investovat (čistý zisk po dani)1 434 842 Kč

Splatit hypotéku291 947 Kč

Vlastní zdroje500 000 Kč

Hodnota investice za 20 let1 934 842 Kč

Daň z investice (časový test → osvobozeno)−0 Kč

Čistý zisk investice1 434 842 Kč

Úspora na úrocích hypotéky291 947 Kč

Zjednodušený model: u horizontu nad 3 roky počítáme s osvobozením zisku (časový test §4 ZDP), pod 3 roky s 15% daní; neřeší sekvenční riziko propadu trhu ani to, že refi/úvěr zvyšuje jistinu. Splacení hypotéky je jistá úspora bez rizika; investice má vyšší očekávaný výnos, ale s rizikem propadu. Pravidlo dobré praxe: zachovejte nouzový polštář a část investujte, část splaťte.

Co dál s výsledkem

Ať zvolíte akontaci, nebo investování, ověřte si reálnou sazbu hypotéky.

Hypoteční specialista

Vše o hypotékách →

Označené odkazy jsou partnerské; z uzavřené smlouvy máme provizi (jak vyděláváme); na pořadí ani závěry našich srovnání to nemá vliv.

Jak to počítáme

Porovnání jisté úspory (splatit) vs očekávaného výnosu (investovat) — záleží na rozdílu sazeb a vaší toleranci rizika.

Splatit hypotéku

Mimořádná splátka snižuje jistinu. Úspora na úrocích se počítá z anuitního harmonogramu — odpovídá úroku, který byste jinak zaplatili za "sub-úvěr" v hodnotě té částky po celou zbývající dobu. Je to jistá, bezriziková úspora.

úspora = m × 12N − A, kde m = A × (r/12) / (1 − (1+r/12)^(−12N))

Investovat

Budoucí hodnota investice = částka × (1+r)^N. Po N letech zaplatíte ze zisku 15 % daň z příjmu (zjednodušeně). Výsledek je očekávaný, s rizikem propadu.

FV = částka × (1+r)^N, čistý zisk = FV − částka − 0,15 × (FV − částka)

Praktické pravidlo

Pokud (čistý výnos investice) > (úspora na hypotéce), je investice statisticky výhodnější — ale za cenu rizika. Splacení hypotéky je vždy "vrabec v hrsti".

Předpoklady a omezení:

Úspora na hypotéce je počítána z přesné anuitní rovnice (m × 12N − A) — odráží reálný harmonogram s klesající jistinou. Předchozí verze používala lineární aproximaci A × r × N, která úspory nadhodnocovala. Model dále neřeší refixaci sazby v průběhu N let.
Daň z investice 15 % ze zisku bez započítání osvobození po 3 letech (časový test) — výsledek je tedy konzervativní.
Neřeší poplatky brokera ani případnou ztrátu zaměstnaneckého příspěvku do DIP/penzijka při souběžné investici.
Předpokládá konstantní výnos — reálné výnosy kolísají; možnost sekvenčního rizika (propad těsně před koncem horizontu) zde není modelována.
Není to investiční ani daňové poradenství — viz etický kodex a právní doložka.

Časté dotazy

Vyplatí se spíš splatit hypotéku, nebo investovat volné peníze?

Záleží na rozdílu mezi úrokovou sazbou hypotéky a očekávaným čistým výnosem investice. Pokud čistý výnos investice (po 15% dani ze zisku) převýší jistou úsporu na úrocích, je investice statisticky výhodnější — ale za cenu rizika. Splacení hypotéky je naopak bezriziková „jistota v hrsti".

Jak kalkulačka počítá úsporu na úrocích z mimořádné splátky?

Úspora se počítá z přesné anuitní rovnice (m × 12N − A), která odráží reálný harmonogram s klesající jistinou. Odpovídá úroku, který byste jinak zaplatili za částku ve výši mimořádné splátky po celou zbývající dobu hypotéky.

Počítá kalkulačka s daní z investice?

Ano. Ze zisku investice odečítá 15% daň z příjmu, a to zjednodušeně bez započtení osvobození po 3 letech držby (časový test). Výsledek je tedy spíš konzervativní — reálný čistý výnos po splnění časového testu může být vyšší.

Bere model v úvahu riziko propadu investice?

Ne. Kalkulačka předpokládá konstantní roční výnos a nemodeluje kolísání ani sekvenční riziko (propad těsně před koncem horizontu). Úspora na hypotéce je jistá, výnos investice je pouze očekávaný.

Co kalkulačka nezohledňuje?

Neřeší poplatky brokera, případnou ztrátu zaměstnaneckého příspěvku do DIP/penzijka ani refixaci úrokové sazby v průběhu let. Není to investiční ani daňové poradenství — čísla jsou orientační k roku 2026, ověřte si je.