Úroková sazba hypotéky = referenční tržní sazba (cena peněz, za kterou si banka půjčuje na daný horizont) + marže banky (obchodní přirážka pokrývající náklady, rizika a zisk). Pochopení obou komponent je klíčové při vyjednávání hypotéky i refinancování — pohyb tržní sazby a změna marže mají odlišnou logiku.

Stručně

  • Referenční složka u fixací 3+ let se obvykle odvíjí od swap sazby (IRS) na odpovídající horizont.
  • Marže pokrývá kreditní riziko klienta, kapitálové náklady, provozní marži a zisk banky.
  • Při refinancování vyjednáváte primárně marži — referenční sazbu banka neovládá.
  • Klient s nízkým LTV, stabilním příjmem a dobrou bonitou dosáhne nižší marže než klient na hranici.

Co to je

Banka si peníze na hypotéky pořizuje různě: z vkladů, hypotečních zástavních listů, mezibankovního trhu nebo skrze úrokové swapy. Tržní cena těchto peněz se mění denně podle PRIBORu, výnosů státních dluhopisů a swap křivky. Marže = co banka přidává navrch, aby pokryla:

  1. Kreditní riziko klienta (default risk).
  2. Kapitálové požadavky dle Basel III/IV.
  3. Provozní náklady (poradci, IT, schvalování).
  4. Zisk majitelům banky.

V Česku

  • Banky veřejně neuvádějí, kolik z nabízené sazby je marže. Odhad lze získat porovnáním nabídek 4–5 bank a sledováním swap křivky CZK na ČNB nebo finančních portálech.
  • Při poklesu tržních sazeb banky často drží marži uměle výš — nová nabídka klesá pomaleji než cena peněz. Tlak vyjednáváním je proto často účinnější než pasivní čekání.
  • Hypoteční poradce typicky vyjednává slevu z marže, ne z tržní složky.
  • Při refixaci je marže obvykle vyšší než pro nového klienta — banka spoléhá na inertii. Vždy si vyžádejte protinabídku od konkurence.

Nezaměňovat s

Úrok ≠ RPSN. RPSN zahrnuje úrok + poplatky + pojištění + odhad nemovitosti. Úrok je čistá cena peněz; RPSN je celková cena úvěru. Marže banky ≠ marže obchodu — bankovní marže je úroková přirážka, ne marže typu náklady–výnos.

Kde to využiješ

Upozornění (YMYL): Konkrétní výši marže ve vaší smlouvě banka standardně nezveřejňuje. Pro odhad konzultujte s nezávislým hypotečním poradcem nebo porovnáním nabídek více bank.