Anuitní splátka je pevná měsíční platba, která zahrnuje dvě složky: úrok z dosud nesplacené jistiny a úmor (splátku jistiny samotné). Celková výše splátky se v čase nemění, ale poměr obou složek ano — ze začátku platíte hlavně úroky, postupně splácíte stále více jistiny.

Stručně

  • Výše splátky je konstantní po celou dobu fixace.
  • Ze začátku tvoří větší část splátky úrok, s každým měsícem roste podíl úmoru.
  • Předčasné splacení je proto nejefektivnější v prvních letech — tehdy ušetříte nejvíce na úrocích.
  • Celkové náklady porovnávejte přes RPSN, ne jen přes nominální sazbu.

Jak se mění poměr úrok/jistina

Na začátku hypotéky je nesplacená jistina největší, takže úrok tvoří podstatnou část splátky a úmor je malý. S každou splátkou jistina klesá, úrok se zmenšuje a stále větší část platby jde na skutečné splácení dluhu. Proto je předčasné splacení finančně efektivnější v prvních letech — tehdy ušetříte nejvíce na úrocích.

Vliv splatnosti na celkové náklady

Delší splatnost znamená nižší měsíční splátku, ale výrazně vyšší celkové zaplacené úroky. Kratší splatnost zatěžuje měsíční rozpočet více, avšak celková cena hypotéky je nižší. Při rozhodování porovnávejte RPSN, nikoli jen nominální úrokovou sazbu.

Anuitní splátka v Česku

Anuitní splácení je v Česku standardní — drtivá většina hypotečních úvěrů je strukturována jako anuita. Výše splátky se přepočítá vždy po skončení fixačního období, kdy banka nastaví novou úrokovou sazbu. Pozor: pokud sazba při refixaci vzroste, vzroste i anuitní splátka, přestože jistina je o několik let nižší.

Méně obvyklou alternativou je progresivní splácení (splátka v čase roste) nebo degresivní splácení — ty jsou v nabídce bank výjimečné.

Kde to využiješ