Předschválená hypotéka (někdy „pre-approval” nebo „hypoteční certifikát”) je nezávazné předběžné posouzení banky, do jaké výše a za jakých orientačních podmínek by klientovi hypotéku poskytla, kdyby žádal o úvěr na konkrétní nemovitost. Banka při ní hodnotí příjmy, závazky a registr — ale nehodnotí ještě nemovitost (ta v této fázi není známá).

Stručně

  • Předschválení je nezávazné — neznamená garanci finálního úvěru.
  • Banka při něm posuzuje bonitu, příjmy, výdaje a DTI/DSTI.
  • Platnost certifikátu je obvykle omezená (typicky několik měsíců) — pak ji nutno obnovit.
  • Pomáhá při jednání o ceně nemovitosti — prodávající vidí, že kupující reálně dosáhne na financování.

Jak předschválení probíhá

Klient bance doloží doklady o příjmech, výdajích a stávajících závazcích — bez konkrétní nemovitosti. Banka zkontroluje úvěrové registry (BRKI, NRKI, SOLUS), spočítá DTI a DSTI a vystaví certifikát s maximální výší úvěru a orientační úrokovou sazbou platnou v aktuálním sazebníku.

Po výběru konkrétní nemovitosti banka teprve:

  1. Nechá zpracovat odhad nemovitosti (smluvním odhadcem).
  2. Posoudí LTV na základě odhadní hodnoty.
  3. Vystaví závaznou nabídku a úvěrovou smlouvu.

Sazba a podmínky se mezi předschválením a finálním schválením mohou změnit — předschválení je pracovní mezikrok, ne smlouva.

Předschválení v Česku — k čemu je dobré

V praxi pomáhá ve dvou rovinách:

  • Hledání nemovitosti — klient ví, do jaké ceny má hledat, a neztrácí čas u nemovitostí mimo svůj dosah.
  • Jednání s prodávajícím — předschválený certifikát dává prodávajícímu signál, že kupující není „turista” a má reálnou šanci nemovitost koupit. To může být rozhodující v poptávkových lokalitách.

Pozor: i s předschválením může banka úvěr odmítnout — typicky když odhad ocení nemovitost níže, než je kupní cena, nebo když mezitím vzrostly závazky klienta (nový spotřebitelský úvěr, kontokorent, dítě jako vyživovaná osoba apod.).

Časté omyly

Předschválení ≠ schválení úvěru. Závaznou nabídku banka vystaví až s konkrétní nemovitostí a po odhadu.

Předschválení ≠ garance úrokové sazby. Sazba se uzavírá smlouvou. Mezi předschválením a podpisem se může změnit oběma směry.

Předschválení u více bank současně může poškodit registr. Časté dotazy do registrů jsou zachyceny — některé banky to při finálním posouzení berou jako negativní signál. Lépe pracovat s hypotečním poradcem, který udělá jeden dotaz a porovná nabídky.

Kde to využiješ