Kolik si můžu půjčit na hypotéku, LTV, DSTI a DTI

Kolik vám banka na hypotéku půjčí, neurčujete vy ani inzerovaná sazba; určují to tři ukazatele: LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti), DSTI a DTI (poměry vůči příjmu). Od ledna 2024 je závazným limitem ČNB jen LTV (orientačně 80 %, 90 % pro žadatele do 36 let); DTI a DSTI už závazné nejsou, banky je drží jako interní pravidla. Mechaniku výpočtu těchto poměrů detailně rozebírá LTV, DTI a DSTI v praxi; tady jde o to, kolik celkem z nich vyjde.

Co rozhoduje, kolik vám banka půjčí?

O maximální výši hypotéky rozhodují především tři ukazatele, které banka posuzuje paralelně. Každý sleduje jinou dimenzi rizika, a žadatel musí splnit všechny najednou.

Tři ukazatele ve zkratce, každý z nich může výši úvěru omezit nezávisle:

LTV (loan-to-value) říká, jaký podíl z odhadní hodnoty nemovitosti banka financuje. Zbytek musíte pokrýt z vlastních zdrojů, jde o vaši akontaci.

DSTI (debt service-to-income) sleduje, jaký podíl čistého měsíčního příjmu pohltí součet všech měsíčních splátek dluhů, nejen nové hypotéky, ale i stávajících spotřebitelských úvěrů, leasingu apod.

DTI (debt-to-income) se dívá na celkovou výši všech dluhů v poměru k ročnímu čistému příjmu. Zatímco DSTI sleduje průběžnou schopnost splácet, DTI omezuje celkové zadlužení.

Banka vám půjčí pouze do výše, kde splníte všechny tři ukazatele zároveň, a zároveň posoudí vaši bonitu v širším kontextu.

Procenta jsou orientační k roku 2026 a liší se mezi bankami; závazný je jen LTV. Ověřte aktuální stav u banky nebo na webu ČNB.

Jak funguje LTV?

LTV vyjadřuje, kolik procent odhadní ceny nemovitosti kryje banka úvěrem. Vyšší LTV zpravidla znamená přísnější posouzení a vyšší sazbu.

Odhadní cena se může lišit od kupní ceny nebo od vaší představy o hodnotě nemovitosti, banka vychází z nezávislého znaleckého posudku. Čím vyšší podíl hodnoty nemovitosti chcete financovat úvěrem, tím menší polštář bance zbývá v případě, že by musela nemovitost při nesplácení prodat. Toto riziko banky kompenzují vyšší sazbou nebo přísnějšími podmínkami posouzení.

LTV je jediný z trojice ukazatelů, u kterého ČNB stanovuje závazný horní limit (od 1/2024). Orientačně k roku 2026 platí strop ~80 % odhadní ceny, respektive ~90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení; banka navíc smí malou část objemu (kolem 5 % dle §45a) poskytnout nad limit jako výjimku. Tyto hodnoty se v čase mění, přesné aktuální limity vždy ověřte na webu ČNB nebo u banky. Jak přesně se LTV počítá, rozebírá LTV, DTI a DSTI v praxi.

Praktický dopad: Pokud máte k dispozici vyšší vlastní prostředky a dokážete snížit LTV, banka vás zpravidla ocení lepší sazbou a snadnějším schválením. Výše vlastní akontace je tedy nejen podmínka, ale i aktivní parametr, s nímž lze pracovat.

Jak fungují DSTI a DTI?

DSTI a DTI omezují, jak velkou část příjmu smíte na dluhy vynakládat, a kolik si celkově půjčit smíte, bez ohledu na hodnotu nemovitosti. Stručně: DSTI poměřuje měsíční splátky všech dluhů (nová hypotéka + stávající závazky) k čistému měsíčnímu příjmu; DTI poměřuje celkový objem dluhu k ročnímu čistému příjmu. Detailní mechaniku obou (co se počítá do čitatele a jmenovatele) najdete v LTV, DTI a DSTI v praxi.

Důležitá změna od roku 2024: na rozdíl od LTV už DTI a DSTI nejsou závazné limity ČNB. ČNB je od ledna 2024 deaktivovala a drží je jen v rovině doporučení obezřetnosti. Banky je ale dál používají jako interní pravidla, orientačně k roku 2026 zhruba DSTI ~40–45 % a DTI ~8–9× ročního čistého příjmu. V praxi vás tedy stále omezí, i když nejde o zákonný strop. Konkrétní hodnoty se mezi bankami liší a v čase mění; ověřte u banky.

Mnoho konkurenčních textů stále uvádí DTI a DSTI jako pevné limity ČNB. To už po roce 2024 neplatí. Závazný je jen LTV.

Upozornění: Uvedená procenta jsou orientační k roku 2026. Závazný limit ČNB je jen u LTV; DTI a DSTI jsou doporučení a interní pravidla bank, mění se a liší se mezi bankami. Vždy si ověřte aktuální pravidla přímo u banky nebo na webu ČNB před podáním žádosti.

Ilustrativní příklad: jak se k číslu dojít

Následující příklad je čistě modelový, neslouží jako závazný výpočet ani nabídka, jen ukazuje logiku.

Předpokládejme domácnost s čistým měsíčním příjmem 60 000 Kč a bez dalších úvěrů. Při interním pravidle DSTI ~45 % by na splátku nové hypotéky mohlo připadat orientačně do ~27 000 Kč měsíčně. Kolik se z takové splátky „upůjčí”, závisí na sazbě a délce splatnosti. Při delší splatnosti tatáž splátka unese vyšší úvěr, při kratší nižší. Zároveň musí výsledek projít limitem DTI (celkový dluh do ~8–9× ročního čistého příjmu, zde orientačně do ~5,2–5,8 mil. Kč) a limitem LTV (úvěr max ~80–90 % odhadní ceny, pokud máte málo vlastních zdrojů, strop určí právě LTV).

Vaše skutečná čísla budou jiná, záleží na sazbě, fixaci, stávajících závazcích, počtu členů domácnosti a metodice konkrétní banky. Příklad slouží jen k pochopení, že rozhoduje ten ukazatel, který „zabere“ první.

Smysl grafu: každý ukazatel nasadí jiný strop a banka půjčí jen do toho nejnižšího. U někoho „zabere“ první LTV (málo vlastních zdrojů), u jiného DSTI (nízký příjem nebo vysoké stávající závazky). Hodnoty jsou modelové a orientační k roku 2026; vaše čísla závisí na sazbě, fixaci a metodice banky.

Co dál ovlivňuje bonitu?

Splnění limitů LTV, DSTI a DTI je nutná podmínka, ale nestačí. Banka posuzuje i vaši celkovou bonitu.

Klíčové faktory:

• Typ a stabilita příjmu, zaměstnanec na dobu neurčitou bývá hodnocen jinak než OSVČ nebo člověk s krátkým zaměstnaneckým stažem. Podnikatelé dokládají příjmy daňovými přiznáními, jejichž posouzení se liší banka od banky.
• Úvěrová historie, záznamy v registrech dlužníků signalizují, jak spolehlivě jste v minulosti spláceli. Negativní záznam neznamená automatické zamítnutí, ale výrazně zkomplikuje vyjednávání.
• Věk a zbývající produktivní léta, hypotéka musí být splacena v přijatelném věkovém horizontu; čím kratší splácení, tím vyšší měsíční splátka a tím přísnější je dopad na DSTI.
• Ostatní závazky a výdaje, výživné, spoludlužníci nebo ručení za cizí úvěr se do posouzení také promítají.

Bonita se tedy nerovná jen příjmu. Žadatel s vyšším příjmem, ale s řadou závazků, může dopadnout hůře než ten s nižším příjmem a čistou historií.

Jak si to orientačně promyslet?

Než půjdete do banky, má smysl si udělat hrubou orientační rozvahu, ne jako závazný výpočet, ale jako rámec pro realistická očekávání.

Krok 1, odhadněte hodnotu nemovitosti: Cena, za kterou kupujete, nemusí být totéž, co banka ohodnotí. Počítejte s tím, že odhadní cena může být nižší.

Krok 2, zjistěte, kolik máte vlastních prostředků: Výše vašich vlastních zdrojů určí LTV. Čím více máte, tím nižší LTV a tím lepší podmínky.

Krok 3, spočítejte, kolik na splátky „vydržíte”: Sečtěte všechny stávající splátky a zvažte, kolik z čistého příjmu by nová hypoteční splátka mohla tvořit, aniž by zbytek domácnosti strádal. Tím dostanete hrubý odhad, jak velká splátka je realistická.

Krok 4, vyjděte z orientační délky splatnosti: Délka splatnosti výrazně ovlivňuje výši měsíční splátky. Delší splatnost splátku sníží, ale celkové úroky zvýší.

Krok 5, ověřte limity u banky: Tento rámec je pouze orientační. Banka použije vlastní metodiku, aktuální sazbu a platné regulatorní limity. Hypoteční kalkulačky bank a nezávislých porovnávačů poskytují lepší odhad, ale stále jde o orientaci, ne o závaznou nabídku.

Konkrétní čísla sazeb, limitů ani splátkový plán v tomto článku neuvádíme, tyto hodnoty se mění a jsou individuální. Závisejí na aktuální sazbě, délce fixace, výši LTV a platných pravidlech ČNB.

Časté chyby při žádosti o hypotéku

Znalost nejčastějších pochybení vám ušetří čas i zklamání.

Přeceňovat příjem a podceňovat závazky. Do DSTI vstupují veškeré splátky, nejen hypotéka. Kreditní karty, přečerpání, leasing, to vše snižuje, kolik si můžete půjčit.

Ignorovat odhadní cenu. Kupní cena a odhadní cena se mohou lišit. Pokud banka odhadne nemovitost níže, než stojí, výsledné LTV bude vyšší, než jste plánovali, a budete potřebovat více vlastních prostředků.

Žádat s aktivními závazky, které bylo možné uzavřít. Splacení stávajících menších úvěrů před žádostí o hypotéku může výrazně zlepšit DSTI a celkový obraz bonity.

Spoléhat na jedno srovnání. Metodiky i sazby se liší banka od banky. Stejný žadatel může u různých bank dostat různé výsledky, jak z hlediska schválení, tak výše nabídnuté sazby.

Brát DTI a DSTI jako pevné limity ČNB. Závazný je od roku 2024 jen LTV. DTI a DSTI jsou doporučení a interní pravidla bank, liší se banka od banky a v čase se mění. To, co platí u jedné banky, nemusí platit u druhé.

Celý rozcestník k hypotékám, od výběru banky po refinancování, najdete na /hypoteky/. Jak banka jednotlivé poměry počítá, rozebírá LTV, DTI a DSTI v praxi; vstupní stranu, kolik hotovosti je třeba mít, řeší kolik našetřit na vlastní zdroje. Základní mechaniku hypotéky shrnuje Jak funguje hypotéka; konkrétní nabídky bank porovnává srovnání nejlepších hypoték. Co dělat, když příjem nelze doložit obvyklým způsobem, rozebírá hypotéka bez doložení příjmu.

Upozornění: Tento článek slouží pouze jako obecný informační přehled. Konkrétní limity LTV, DSTI a DTI, aktuální sazby ani podmínky jednotlivých bank zde nejsou a nemohou být uvedeny jako závazný fakt, mění se a jsou individuální. Před podáním žádosti o hypotéku vždy konzultujte aktuální nabídku přímo s bankou nebo nezávislým hypotečním poradcem a ověřte platná pravidla ČNB. Toto není finanční poradenství.

Jan Pospíšil

Zakladatel Finzi · investor

Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.

Více o autorovi →