Kalkulačka splatit vs investovat ti porovná dvě varianty: použít volné peníze na mimořádnou splátku hypotéky, nebo je investovat do ETF. Vidíš čistý výsledek po N letech a víš, co je matematicky výhodnější.
Stručně
- Mimořádná splátka = jistý “výnos” ve výši sazby tvé hypotéky.
- Investice do ETF = neznámý, ale dlouhodobě vyšší očekávaný výnos po dani.
- Pokud sazba hypotéky > čistý výnos investice → splácet.
- Pokud sazba hypotéky < čistý výnos investice → investovat.
- Roli hrají daně, horizont, riziko a osobní psychika.
Jak kalkulačka funguje?
Modeluje dvě paralelní cesty stejných peněz po N let: v jedné putují na umoření jistiny hypotéky (a snižují budoucí úroky), v druhé do ETF (a složeně rostou s čistým výnosem po dani).
Pod kapotou:
- Varianta A — splatit: mimořádná splátka P sníží zbylou jistinu hypotéky. Banka přepočítá splátku nebo zkrátí dobu splatnosti. Ušetříš úrok v sazbě hypotéky.
- Varianta B — investovat: stejnou P vložíš do ETF. Roste hrubým výnosem r, snižuje TER a po 3 letech držení je zisk v ČR osvobozen (časový test).
- Na konci horizontu se porovná čistá hodnota obou variant.
Jak ji použít krok za krokem
- Otevři /hypoteky/nastroje/vlastni-zdroje-vs-investovat/.
- Zadej částku volných peněz (např. 300 000 Kč jednorázově nebo měsíční tempo).
- Vlož aktuální sazbu tvé hypotéky (např. 5,2 % p.a.).
- Vlož zbylou jistinu a počet let do konce hypotéky.
- Zadej očekávaný výnos ETF (konzervativně 5–6 %, realisticky 7 %).
- Nastav horizont — shodný se zbývající dobou splatnosti hypotéky.
- Přečti výsledek — kalkulačka vyjede dvě křivky a finální rozdíl v Kč.
Vstupy a co znamenají
| Vstup | Co to znamená | Typické hodnoty |
|---|---|---|
| Volná částka | Co můžeš použít | 100 000–2 000 000 Kč |
| Sazba hypotéky | Aktuální p.a. | 4,5–6,5 % |
| Zbylá jistina | Co dlužíš bance | 1 000 000–8 000 000 Kč |
| Očekávaný výnos ETF | Brutto p.a. | 5–8 % |
| Horizont | Roky do konce hypotéky | 5–30 let |
| TER fondu | Roční nákladovost ETF | 0,07–0,3 % |
Co výsledek znamená?
Rozdíl finálních hodnot je čistý dopad rozhodnutí. Pokud investice po N letech vychází vyšší než zbylá nesplacená jistina hypotéky → investice byla matematicky výhodnější. A naopak.
Tři moduly výsledku:
- Čistá hodnota investice po N letech (po dani, po TER).
- Ušetřený úrok hypotéky (kolik bys nezaplatila bance).
- Rozdíl v Kč — kolik investice “vydělala navíc” oproti splacení (nebo naopak).
Praktický příklad
Lukáš má hypotéku 3 000 000 Kč na 25 let při 5,2 %. Má volných 500 000 Kč.
Varianta A — mimořádná splátka:
- Sníží jistinu na 2 500 000 Kč.
- Ušetří úroky cca 850 000 Kč za 25 let.
Varianta B — investice do ETF (7 %, TER 0,2 %):
- 500 000 Kč za 25 let při 6,8 % čistého výnosu po TER ≈ 2 580 000 Kč.
- Po 3 letech držení (časový test) je celý zisk 2 080 000 Kč osvobozený.
Rozdíl: investice vyjde o ~1 230 000 Kč lépe než ušetřený úrok ze splacení.
Ale: Lukáš musí 25 let snášet volatilitu, neprodávat v krizi a mít kromě této částky rezervu na pokrytí splátek hypotéky 3–6 měsíců.
Časté omyly
- “5,5 % sazba > 7 % výnos, takže splatit.” Pozor: výnos ETF je hrubý před daní. Po časovém testu je ale prakticky bez daně, takže porovnávej 5,5 % vs 6,8 % (7 % − TER 0,2 %).
- “Splatím všechno najednou.” Pozor na likviditní polštář. Bez 3–6 měsíčních výdajů v rezervě riskuješ, že v případě výpadku příjmu nebudeš mít na splátku.
- “Investovat, protože akcie vždy vyhrály.” Historicky ano v dlouhém horizontu. Pro horizont kratší než 10 let je riziko reálné ztráty významné.
- “Nikdy nesplácet, využiju odpočet úroků.” Odpočet snižuje efektivní sazbu jen o pár desetin procenta. Není to silný argument proti splacení, jen ho mírně oslabuje.
Co dál?
- Hluboký kontext: Hypotéka — pojem, časový test.
- Pokud refinancuješ a chceš porovnat 3 banky: Hypo srovnávač.
- Pro výběr ETF a brokera: srovnání ETF brokerů.
- Když řešíš čistý výnos po inflaci u alternativy spořicí účet: Spořicí kalkulačka.
Otevřít kalkulačku splatit vs investovat →
Časté dotazy
Jaký výnos zadat pro ETF?
Konzervativně 5–6 % p.a. (dlouhodobý reálný výnos akciového trhu po inflaci je cca 6–7 %, nominálně 7–9 %). Kalkulačka pracuje s nominálním výnosem před daní — daň pak zohlední podle [časového testu 3 let](/dane/pojmy/casovy-test/). Pro pesimistický scénář dej 4 %, pro optimistický 8 %.
Co když mám hypotéku na 5,5 % — vyplatí se ji splatit, nebo investovat?
Matematicky je splacení garantovaný 'výnos' 5,5 % bez rizika. Investice musí překonat 5,5 % po dani, aby se vyplatila. Při dlouhém horizontu (20+ let) a držení přes časový test je očekávaný čistý výnos akcií cca 6–7 % — investice tedy mírně vyhrává. Při krátkém horizontu (do 5 let) je riziko ztráty na akciích vysoké a splacení je bezpečnější.
Můžu uplatnit odpočet úroků z hypotéky?
Pro hypotéky uzavřené od 1. 1. 2021 lze odečíst úroky max 150 000 Kč/rok ze základu daně (předtím 300 000 Kč). To efektivně snižuje skutečnou sazbu hypotéky o tvou mezní daňovou sazbu × část úroků. Konkrétní dopad ověř u daňového poradce nebo na Finanční správě — pravidla se měnila.
Mám částku rozdělit napůl?
Diverzifikované řešení (50/50 nebo třeba 70/30 ve prospěch splacení) je psychologicky často nejlepší — sníží úrok i necháš peníze růst v ETF. Matematicky není 'optimální', je to ale realistická volba pro lidi, kteří chtějí oba pocity: jistotu i růst.
Zdroje
- Finanční správa ČR — daň z příjmů FOfinancnisprava.cz
- ČNB — průměrné sazby hypotékcnb.cz
Jan Pospíšil
Zakladatel Finzi · investor
Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.