LTV, DTI a DSTI jsou tři poměry, kterými banka rozhoduje, kolik vám půjčí a za jakou sazbu. LTV vychází z odhadní hodnoty nemovitosti, DTI z ročního čistého příjmu a DSTI z měsíčního čistého příjmu. Klíčové k roku 2026: závazný limit ČNB je už jen u LTV (~80 %, ~90 % pro žadatele do 36 let) — DTI a DSTI ČNB od ledna 2024 deaktivovala a banky je drží jen jako interní pravidla. Tento článek je definiční rozbor toho, jak banka jednotlivé poměry počítá; kolik z nich celkem vyjde, řeší kolik si můžu půjčit na hypotéku.
Jak banka spočítá LTV v praxi?
LTV je podíl výše úvěru a odhadní hodnoty zastavované nemovitosti, ne kupní ceny. Pokud znalecký odhad vyjde níže než kupní cena, LTV roste a roste i potřebná akontace.
LTV banka počítá z hodnoty, kterou stanoví její znalec — nikoli z částky uvedené v kupní smlouvě. To je klíčový rozdíl, kterému začátečníci nerozumí: pokud kupujete za 6 mil. Kč a odhad vyjde na 5,5 mil. Kč, banka pracuje s nižším číslem.
| Krok výpočtu | Z čeho banka vychází |
|---|---|
| Hodnota nemovitosti | Interní znalecký posudek banky (ne kupní cena) |
| Výše úvěru | Požadovaná částka úvěru |
| LTV | Úvěr / odhadní hodnota |
| Sazbové pásmo | Banka má často pásma (např. do/nad určité LTV) s rozdílnou sazbou |
Pásma LTV se mezi bankami liší a v čase se mění — konkrétní hranice si ověřte v aktuálním sazebníku banky. Obecně platí, že vyšší LTV znamená vyšší riziko pro banku, a tedy vyšší úrokovou sazbu nebo přísnější posouzení ostatních ukazatelů.
Čím nižší LTV, tím vyšší akontace z vlastních zdrojů — a zpravidla lepší nabídnutá sazba. Modelová odhadní cena 5 mil. Kč, kulaté ilustrativní hodnoty k 2026. Nejde o nabídku.
- LTV 90 % (akontace 10 %): 500 000 Kč
- LTV 80 % (akontace 20 %): 1 000 000 Kč
- LTV 70 % (akontace 30 %): 1 500 000 Kč
LTV pracuje s odhadní, ne kupní cenou — pokud odhad vyjde níže, potřebná akontace dál roste. Hodnoty jsou modelové a orientační k roku 2026.
LTV je jediný z trojice ukazatelů, u kterého ČNB stanovuje závazný horní limit. Orientačně k roku 2026 je strop ~80 % odhadní hodnoty, respektive ~90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení. Banka navíc smí malou část objemu poskytnutých úvěrů (kolem 5 % dle §45a zákona o ČNB) poskytnout nad tento limit jako objemovou výjimku — proto někdo s vyšším LTV úvěr získá, zatímco jiný ne.
LTV je jediný ze tří ukazatelů, u kterého ČNB od ledna 2024 stanovuje závazný horní limit. DTI a DSTI ČNB k témuž datu deaktivovala a ponechala je v rovině doporučení obezřetnosti — banky je uplatňují jako vlastní interní pravidla, nikoli jako zákonný strop.
Upozornění (YMYL): Uvedené hodnoty LTV jsou orientační k roku 2026. Konkrétní maximální LTV stanovuje ČNB a v čase je upravuje; aktuální limity i podobu objemové výjimky ověřte v aktuálních pravidlech ČNB nebo přímo u banky.
Jak banka počítá DTI?
DTI (debt-to-income) je celkový dluh dělený ročním čistým příjmem. Sleduje, kolikanásobek vašeho ročního výdělku po zdanění tvoří všechny vaše dluhy dohromady.
DTI banka skládá ze všech vašich dluhů — nová hypotéka, zůstatky stávajících úvěrů, kreditních karet i kontokorentů. Roční čistý příjem se podle banky může počítat z posledních 3, 6 nebo 12 měsíců a u OSVČ obvykle z daňového přiznání za poslední 1–2 roky.
Co se nejčastěji počítá do čitatele DTI:
- jistina nové hypotéky,
- zůstatky všech ostatních úvěrů (spotřebitelské, leasing, kontokorent),
- využité limity kreditních karet,
- u spoludlužníků se sčítají závazky obou.
Co se zpravidla počítá do jmenovatele:
- čistý příjem ze závislé činnosti po průměru za sledované období,
- čistý zisk OSVČ z daňového přiznání (často s konzervativním koeficientem),
- pravidelné nájemné z investičních nemovitostí (banka obvykle pracuje jen s částí, např. po odpočtu prázdninových měsíců a oprav).
Kategorie příjmů jako bonusy, odměny nebo příležitostné výdělky banky započítávají různě — někdy plně, jindy částečně, jindy vůbec.
Modelový výpočet: celkové dluhy (jistina nové hypotéky + zůstatky) 6 mil. Kč při ročním čistém příjmu 720 000 Kč → DTI ~8,3×. Banky orientačně k roku 2026 interně hlídají zhruba 8–9× — jako závazný limit ČNB ale DTI od ledna 2024 neplatí, ČNB ho deaktivovala a drží jen jako doporučení. Číslo i interní pravidla se liší banka od banky; příklad je ilustrativní.
Jak se počítá DSTI a co všechno do něj patří?
DSTI (debt service-to-income) je podíl měsíčních splátek všech dluhů na čistém měsíčním příjmu. Měří průběžnou schopnost splácet, ne celkovou zadluženost.
DSTI se počítá jako součet všech měsíčních splátek (nová hypotéka + ostatní úvěry + minimální splátky kreditních karet) dělený čistým měsíčním příjmem. Klíčový rozdíl proti DTI je v tom, že DSTI reaguje na strukturu úvěru — kratší splatnost zvyšuje splátku a tedy i DSTI, delší ji snižuje.
Typické položky v čitateli DSTI:
| Typ závazku | Jak banka započítává |
|---|---|
| Nová hypotéka | Plná měsíční anuita |
| Stávající úvěry | Aktuální měsíční splátka |
| Kreditní karty | Minimální měsíční splátka z limitu (i nepoužitý limit) |
| Leasing | Pravidelná splátka |
| Spoludlužník | Banka většinou sčítá příjmy i závazky |
Pokud máte vysoký nevyužitý limit kreditní karty, mnoho bank ho do DSTI započítá jako virtuální splátku — i když kartu reálně nepoužíváte. Zrušení limitu před žádostí o hypotéku tak může reálně zlepšit posouzení.
Modelový výpočet: měsíční splátky všech dluhů 18 000 Kč při čistém měsíčním příjmu 50 000 Kč → DSTI 36 %. Banky orientačně k roku 2026 hlídají hranici kolem 40–45 % jako interní pravidlo. Stejně jako u DTI ale DSTI od ledna 2024 není závazný limit ČNB — jde o doporučení a interní politiku banky, která se liší a v čase mění.
Příbuzným, méně používaným ukazatelem je LTI (loan-to-income) — poměr výše jednoho úvěru k ročnímu příjmu. Na rozdíl od DTI (které sčítá všechny dluhy) sleduje LTI jen samotnou hypotéku; někteří poradci a banky s ním pracují jako s doplňkovým vodítkem.
Hodnoty jsou orientační k roku 2026, liší se mezi bankami a v čase mění; závazný je jen LTV. Ověřte u banky nebo přímo u ČNB.
V čem se liší posouzení vlastního bydlení a investiční nemovitosti?
U investiční nemovitosti banky obvykle aplikují přísnější LTV, konzervativněji započítávají budoucí nájem do příjmu a mohou požadovat vyšší rezervu. Zastavuje se zpravidla kupovaná nemovitost — riziko nese banka i investor.
Hlavní rozdíly v posouzení:
- LTV: u investičních nemovitostí bývá strop nižší než u vlastního bydlení — banka chce vyšší akontaci, protože riziko je vyšší.
- Příjem z nájmu: banky obvykle započítávají jen část očekávaného nájmu (například 70–80 %) a u nepronajaté nemovitosti ho neuznávají vůbec.
- Rezerva: některé banky požadují doloženou likvidní rezervu na několik měsíčních splátek.
- Sazba: investiční hypotéky bývají sazbově dražší a mají užší výběr produktů.
Pokud kupujete na investici a chcete uplatnit mírnější limity pro vlastní bydlení, počítejte s tím, že banka prověřuje skutečný účel — od trvalého bydliště po katastrální vazby.
FAQ
Mění se limity ČNB každý rok? Ne nutně. Závazný limit LTV ČNB upravuje podle situace na trhu (mění hodnotu, někdy strop uvolní). DTI a DSTI ČNB od ledna 2024 jako závazné limity deaktivovala — drží je jen v rovině doporučení a banky podle nich nastavují interní pravidla. Konkrétní aktuální stav hledejte v aktuálním stanovisku ČNB.
Co se stane, když moje DTI nebo DSTI překročí interní pravidlo banky? Protože DTI a DSTI nejsou závazné limity ČNB, jde o rozhodnutí konkrétní banky — některá žádost zamítne, jiná sníží částku tak, aby se do svého pravidla vešla, případně posoudí situaci individuálně. U závazného LTV navíc banka pracuje s objemovou výjimkou (~5 % dle §45a), takže část žadatelů nad limit projde, jiní ne.
Kolik vám banka půjčí celkově shrnuje kolik si můžu půjčit na hypotéku. Jak vybrat z konkrétních nabídek najdete v srovnání nejlepších hypoték a rozdíly fixací rozebírá fixace hypotéky — jak vybrat. Pro orientační propočet úspory ze změny sazby slouží kalkulačka refinancování.
Upozornění (YMYL): Tento článek je obecný přehled. Konkrétní limity ČNB, sazebníky bank ani způsob započítávání jednotlivých příjmů a závazků zde nejsou závazným faktem — mění se a jsou individuální. Vždy ověřte u své banky nebo u nezávislého hypotečního poradce. Toto není finanční poradenství.
Časté dotazy
Jak se počítá DSTI?
DSTI = součet měsíčních splátek všech dluhů (nová hypotéka + stávající úvěry + leasing + minimální splátky kreditních karet) dělený čistým měsíčním příjmem, vyjádřeno v procentech. Příklad: splátky 18 000 Kč při čistém příjmu 50 000 Kč dávají DSTI 36 %. Banky orientačně hlídají hranici kolem 40–45 % jako interní pravidlo.
Jak se počítá DTI u hypotéky?
DTI = celková výše všech dluhů (jistina nové hypotéky + zůstatky ostatních úvěrů) dělená ročním čistým příjmem; výsledek je násobek. Příklad: dluhy 6 mil. Kč při ročním čistém příjmu 720 000 Kč dávají DTI ~8,3×. Banky interně hlídají zhruba 8–9×, ale jako závazný limit ČNB DTI od 2024 neplatí.
Jaký je limit LTV 2026?
Orientačně k roku 2026 je závazný strop ČNB ~80 % odhadní hodnoty nemovitosti, respektive ~90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení. Banka navíc smí malou část objemu úvěrů (kolem 5 % dle §45a) poskytnout nad limit jako objemovou výjimku. Aktuální hodnoty ověřte přímo u ČNB.
Platí limity DTI a DSTI v roce 2026?
Jako závazné limity ČNB ne. Od ledna 2024 zůstal závazný pouze LTV; DTI a DSTI ČNB deaktivovala a drží je v rovině doporučení obezřetnosti. Banky je ale dál uplatňují jako interní pravidla, takže v praxi vaši žádost stále ovlivňují.
Počítá se nevyčerpaný limit kreditní karty do DSTI?
Ano, mnoho bank do DSTI započítá i nevyužitý rámec kreditní karty nebo kontokorentu jako virtuální minimální splátku — i když kartu reálně nepoužíváte. Zrušení nebo snížení nepotřebných limitů před žádostí proto může reálně zlepšit posouzení.
Z jaké hodnoty banka počítá LTV?
Z odhadní hodnoty stanovené znalcem banky, ne z kupní ceny uvedené ve smlouvě. Pokud odhad vyjde níže než kupní cena, LTV roste a potřebujete vyšší vlastní zdroje na dorovnání rozdílu.
Zdroje
Jan Pospíšil
Zakladatel Finzi · investor
Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.