LTV, DTI a DSTI v praxi, jak banky počítají vaši hypotéku

LTV, DTI a DSTI jsou tři poměry, kterými banka rozhoduje, kolik vám půjčí a za jakou sazbu. LTV vychází z odhadní hodnoty nemovitosti, DTI z ročního čistého příjmu a DSTI z měsíčního čistého příjmu. Klíčové k roku 2026: závazný limit ČNB je už jen u LTV (~80 %, ~90 % pro žadatele do 36 let), DTI a DSTI ČNB od ledna 2024 deaktivovala a banky je drží jen jako interní pravidla. Tento článek je definiční rozbor toho, jak banka jednotlivé poměry počítá; kolik z nich celkem vyjde, řeší kolik si můžu půjčit na hypotéku.

Jak banka spočítá LTV v praxi?

LTV je podíl výše úvěru a odhadní hodnoty zastavované nemovitosti, ne kupní ceny. Pokud znalecký odhad vyjde níže než kupní cena, LTV roste a roste i potřebná akontace.

LTV banka počítá z hodnoty, kterou stanoví její znalec, nikoli z částky uvedené v kupní smlouvě. To je klíčový rozdíl, kterému začátečníci nerozumí: pokud kupujete za 6 mil. Kč a odhad vyjde na 5,5 mil. Kč, banka pracuje s nižším číslem.

Pásma LTV se mezi bankami liší a v čase se mění, konkrétní hranice si ověřte v aktuálním sazebníku banky. Obecně platí, že vyšší LTV znamená vyšší riziko pro banku, a tedy vyšší úrokovou sazbu nebo přísnější posouzení ostatních ukazatelů.

LTV pracuje s odhadní, ne kupní cenou. Pokud odhad vyjde níže, potřebná akontace dál roste. Hodnoty jsou modelové a orientační k roku 2026.

LTV je jediný z trojice ukazatelů, u kterého ČNB stanovuje závazný horní limit. Orientačně k roku 2026 je strop ~80 % odhadní hodnoty, respektive ~90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení. Banka navíc smí malou část objemu poskytnutých úvěrů (kolem 5 % dle §45a zákona o ČNB) poskytnout nad tento limit jako objemovou výjimku. Proto někdo s vyšším LTV úvěr získá, zatímco jiný ne.

Upozornění: Uvedené hodnoty LTV jsou orientační k roku 2026. Konkrétní maximální LTV stanovuje ČNB a v čase je upravuje; aktuální limity i podobu objemové výjimky ověřte v aktuálních pravidlech ČNB nebo přímo u banky.

Jak banka počítá DTI?

DTI (debt-to-income) je celkový dluh dělený ročním čistým příjmem. Sleduje, kolikanásobek vašeho ročního výdělku po zdanění tvoří všechny vaše dluhy dohromady.

DTI banka skládá ze všech vašich dluhů: nová hypotéka, zůstatky stávajících úvěrů, kreditních karet i kontokorentů. Roční čistý příjem se podle banky může počítat z posledních 3, 6 nebo 12 měsíců a u OSVČ obvykle z daňového přiznání za poslední 1–2 roky.

Co se nejčastěji počítá do čitatele DTI:

• jistina nové hypotéky,
• zůstatky všech ostatních úvěrů (spotřebitelské, leasing, kontokorent),
• využité limity kreditních karet,
• u spoludlužníků se sčítají závazky obou.

Co se zpravidla počítá do jmenovatele:

• čistý příjem ze závislé činnosti po průměru za sledované období,
• čistý zisk OSVČ z daňového přiznání (často s konzervativním koeficientem),
• pravidelné nájemné z investičních nemovitostí (banka obvykle pracuje jen s částí, např. po odpočtu prázdninových měsíců a oprav).

Kategorie příjmů jako bonusy, odměny nebo příležitostné výdělky banky započítávají různě: někdy plně, jindy částečně, jindy vůbec.

Modelový výpočet: celkové dluhy (jistina nové hypotéky + zůstatky) 6 mil. Kč při ročním čistém příjmu 720 000 Kč → DTI ~8,3×. Banky orientačně k roku 2026 interně hlídají zhruba 8–9×, jako závazný limit ČNB ale DTI od ledna 2024 neplatí. ČNB ho deaktivovala a drží jen jako doporučení. Číslo i interní pravidla se liší banka od banky; příklad je ilustrativní.

Jak se počítá DSTI a co všechno do něj patří?

DSTI (debt service-to-income) je podíl měsíčních splátek všech dluhů na čistém měsíčním příjmu. Měří průběžnou schopnost splácet, ne celkovou zadluženost.

DSTI se počítá jako součet všech měsíčních splátek (nová hypotéka + ostatní úvěry + minimální splátky kreditních karet) dělený čistým měsíčním příjmem. Klíčový rozdíl proti DTI je v tom, že DSTI reaguje na strukturu úvěru: kratší splatnost zvyšuje splátku a tedy i DSTI, delší ji snižuje.

Typické položky v čitateli DSTI:

Pokud máte vysoký nevyužitý limit kreditní karty, mnoho bank ho do DSTI započítá jako virtuální splátku, i když kartu reálně nepoužíváte. Zrušení limitu před žádostí o hypotéku tak může reálně zlepšit posouzení.

Modelový výpočet: měsíční splátky všech dluhů 18 000 Kč při čistém měsíčním příjmu 50 000 Kč → DSTI 36 %. Banky orientačně k roku 2026 hlídají hranici kolem 40–45 % jako interní pravidlo. Stejně jako u DTI ale DSTI od ledna 2024 není závazný limit ČNB, jde o doporučení a interní politiku banky, která se liší a v čase mění.

Příbuzným, méně používaným ukazatelem je LTI (loan-to-income), poměr výše jednoho úvěru k ročnímu příjmu. Na rozdíl od DTI (které sčítá všechny dluhy) sleduje LTI jen samotnou hypotéku; někteří poradci a banky s ním pracují jako s doplňkovým vodítkem.

Hodnoty jsou orientační k roku 2026, liší se mezi bankami a v čase mění; závazný je jen LTV. Ověřte u banky nebo přímo u ČNB.

V čem se liší posouzení vlastního bydlení a investiční nemovitosti?

U investiční nemovitosti banky obvykle aplikují přísnější LTV, konzervativněji započítávají budoucí nájem do příjmu a mohou požadovat vyšší rezervu. Zastavuje se zpravidla kupovaná nemovitost, riziko nese banka i investor.

Hlavní rozdíly v posouzení:

• LTV: u investičních nemovitostí bývá strop nižší než u vlastního bydlení, banka chce vyšší akontaci, protože riziko je vyšší.
• Příjem z nájmu: banky obvykle započítávají jen část očekávaného nájmu (například 70–80 %) a u nepronajaté nemovitosti ho neuznávají vůbec.
• Rezerva: některé banky požadují doloženou likvidní rezervu na několik měsíčních splátek.
• Sazba: investiční hypotéky bývají sazbově dražší a mají užší výběr produktů.

Pokud kupujete na investici a chcete uplatnit mírnější limity pro vlastní bydlení, počítejte s tím, že banka prověřuje skutečný účel, od trvalého bydliště po katastrální vazby.

FAQ

Mění se limity ČNB každý rok? Ne nutně. Závazný limit LTV ČNB upravuje podle situace na trhu (mění hodnotu, někdy strop uvolní). DTI a DSTI ČNB od ledna 2024 jako závazné limity deaktivovala, drží je jen v rovině doporučení a banky podle nich nastavují interní pravidla. Konkrétní aktuální stav hledejte v aktuálním stanovisku ČNB.

Co se stane, když moje DTI nebo DSTI překročí interní pravidlo banky? Protože DTI a DSTI nejsou závazné limity ČNB, jde o rozhodnutí konkrétní banky: některá žádost zamítne, jiná sníží částku tak, aby se do svého pravidla vešla, případně posoudí situaci individuálně. U závazného LTV navíc banka pracuje s objemovou výjimkou (~5 % dle §45a), takže část žadatelů nad limit projde, jiní ne.

Kolik vám banka půjčí celkově shrnuje kolik si můžu půjčit na hypotéku. Jak vybrat z konkrétních nabídek najdete v srovnání nejlepších hypoték a rozdíly fixací rozebírá fixace hypotéky, jak vybrat. Pro orientační propočet úspory ze změny sazby slouží kalkulačka refinancování. Do DSTI vstupují i nevyužité úvěrové rámce. Jak se liší kontokorent vs. revolvingový úvěr, vysvětluje samostatný pojem.

Upozornění: Tento článek je obecný přehled. Konkrétní limity ČNB, sazebníky bank ani způsob započítávání jednotlivých příjmů a závazků zde nejsou závazným faktem, mění se a jsou individuální. Vždy ověřte u své banky nebo u nezávislého hypotečního poradce. Toto není finanční poradenství.

Jan Pospíšil

Zakladatel Finzi · investor

Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.

Více o autorovi →