Vyjednávání s bankou při fixaci je situace, kdy klientovi končí fixace hypotéky a banka mu zasílá nabídku nové sazby pro další období. Tato první automatická nabídka bývá typicky výrazně méně výhodná, než co je banka ochotná dát klientovi, který aktivně jedná nebo prokáže, že má v ruce nabídku od konkurenta.

Stručně

  • První automatická nabídka od banky není finální — banka má prostor pro slevu typicky v desetinách až několika desetinách procentního bodu.
  • Pákou na slevu je konkrétní nabídka od jiné banky (raději písemně, např. PDF z konkurenční nabídky), ne jen ústní zmínka.
  • Banka u stávajícího klienta šetří náklady na získání nového — má proto motivaci snížit sazbu pod nabídku konkurence.
  • Vyjednávat se vyplatí přibližně 3 měsíce před koncem fixace — banka nabídku zpravidla pošle 2–3 měsíce předem.

Co to je

Při konci fixace (typicky 3, 5, 7 nebo 10 let) banka klientovi automaticky pošle nabídku nové sazby. Tato nabídka odráží aktuální tržní podmínky a marži banky, ale není pevně daná — banka má interní mantinely a u retenčních klientů (chce si je udržet) může klesnout pod tabulkový list.

Pákou klienta jsou tři věci. Konkurenční nabídka — když si necháte ocenit hypotéku v jiné bance nebo přes hypotečního poradce a máte v ruce konkrétní sazbu, banka typicky srazí svou nabídku pod ni. Bonita a historie — pokud máte u banky další produkty a bezproblémovou splátkovou historii, máte silnější pozici. Hrozba refinancování — banka ví, že vás může ztratit; refinancování přitom má pro klienta nezanedbatelné náklady (poplatky, odhad, čas), takže je obvykle lepší nejdřív vyjednávat se stávající bankou.

V Česku

České banky používají pro retenci typicky tři nástroje — snížení sazby, prodloužení fixace s lepší sazbou nebo přidání benefitu (např. zlevnění životního pojištění). U klientů, kteří aktivně vyjednávají, je v ČR běžné získat lepší podmínky než v automatické nabídce, ale konkrétní rozdíl se výrazně liší podle banky, kvality klienta a tržní situace.

Nezaměňovat s

  • Refixace — administrativní proces přechodu na novou fixaci v rámci stejné banky; vyjednávání je obchodní jednání před tímto procesem.
  • Refinancování — přesun hypotéky k jiné bance.

Kde to využiješ

Upozornění (YMYL): Konkrétní výsledek vyjednávání závisí na bance, tržních podmínkách i vašem profilu. Před rozhodnutím o fixaci porovnejte nabídku své banky s minimálně jednou konkurenční — ideálně přes nezávislého hypotečního poradce.