Finzi kalkulačka refinancování hypotéky odpoví na jedinou otázku: vyplatí se mi přejít k jiné bance nebo se znova vyjednávat s tou stávající? Otevřete /hypoteky/nastroje/refinancovani/, zadejte šest čísel (zbývající jistina, doba splácení, aktuální a nová sazba, doba do konce fixace a jednorázové náklady) a kalkulačka spočítá rozdíl měsíčních splátek, celkovou úsporu za zbývající dobu a dobu návratnosti jednorázových nákladů. Verdikt „Vyplatí se / Nevyplatí se” je čistě finanční — nezahrnuje pocity, kvalitu služeb ani vstřícnost úvěrového pracovníka. Tento návod ukazuje pět reálných situací a kde se čtenáři pletou.
Jak nástroj funguje (90 sekund)
Pod kapotou je standardní anuitní vzorec: pro aktuální sazbu a pro novou sazbu se spočítá měsíční splátka na stejnou zbývající dobu. Rozdíl těchto dvou splátek je měsíční úspora; vynásobeno počtem zbývajících měsíců dává celkovou úsporu před odečtením jednorázových nákladů. Doba návratnosti = jednorázové náklady ÷ měsíční úspora.
Kalkulačka úmyslně předpokládá, že si zachováte stejnou zbývající dobu splácení — to izoluje efekt sazby. Pokud byste si prodloužili dobu splácení (nižší měsíční splátka za cenu vyššího celkového úroku), výsledek by byl jiný; pro tento scénář spusťte kalkulačku znovu s upravenou dobou.
Kde najít
Nástroj žije na finzi.cz/hypoteky/nastroje/refinancovani/. Doplňuje rozcestník /hypoteky/ a články refinancování hypotéky a fixace hypotéky — jak vybrat. Funguje bez registrace; data zůstávají v prohlížeči.
Vyplatí se snížit sazbu z 5,5 % na 4,5 %?
Nejčastější scénář: tříletá fixace končí, banky nabízejí výrazně nižší sazby. Modelujte: zůstatek 2 500 000 Kč, 20 let do doplacení, aktuální sazba 5,5 %, doba do konce fixace 0 měsíců (jste přesně na konci), nová sazba 4,5 %, jednorázové náklady 5 000 Kč (poplatek za odhad u nové banky).
Měsíční úspora bude přibližně 1 500 Kč; za 20 let to dá výrazně přes 300 tisíc Kč. Verdikt: vyplatí se. Návratnost jednorázových nákladů je řádově v měsících.
Ilustrativní model při zachování zbývající doby splácení, před odečtem jednorázových nákladů. Nejde o kotaci ani predikci; skutečnou splátku ověřte v kalkulačce s konkrétními čísly.
- Rozdíl 0,5 b.: 160 000 Kč
- Rozdíl 1,0 b.: 310 000 Kč
- Rozdíl 1,5 b.: 450 000 Kč
Jakmile kalkulačka ukáže „Vyplatí se”, dalším krokem je najít banku s nejnižší sazbou pro vaše parametry — konkrétní nabídky shrnuje srovnání nejlepších hypoték. S písemnou nabídkou v ruce pak zadáte přesnou novou sazbu zpět do kalkulačky a verdikt zpřesníte.
Co když je do konce fixace ještě rok?
Stejné parametry, ale doba do konce fixace 12 měsíců. Pole „Jednorázové náklady” už nesmí být jen 5 000 Kč — musíte přičíst poplatek za předčasné splacení. Banky účtují typicky 0,25 % p.a. ze zbývající jistiny za každý měsíc zbývající fixace; u 2,5 milionu a 12 měsíců to vyjde řádově na 6 000–8 000 Kč. Reálné jednorázové náklady tedy zadejte spíš 12 000–15 000 Kč.
Kalkulačka ukáže delší dobu návratnosti, ale stále se zpravidla vyplatí — rozdíl 1 procentního bodu na dvacetileté hypotéce přebije i vyšší poplatky. Pokud doba do konce fixace přesahuje 24 měsíců nebo rozdíl sazeb je menší než 0,5 procentního bodu, vyplatí se počkat.
Prodloužení fixace u stejné banky — vyplatí se nabídnutá sazba?
Banka pošle dopis s novou sazbou pro další fixační období. Místo automatického podpisu spočítejte alternativu: zadejte do kalkulačky nabídnutou sazbu jako „Novou sazbu u nového věřitele” a porovnejte s nejnižší sazbou na trhu (najdete ji v srovnání nejlepších hypoték).
Jednorázové náklady u prodloužení vlastní fixace bývají 0 Kč (nebo jen 1 000–2 000 Kč za nový odhad), takže návratnost je okamžitá. Pokud nabízená sazba převyšuje sazbu konkurence o víc než 0,3 procentního bodu, použijte konkurenční nabídku jako vyjednávací páku.
Co se započítá do RPSN — proč kalkulačka neukazuje RPSN přímo?
RPSN zahrnuje úrokovou sazbu plus všechny povinné poplatky a sleduje skutečnou roční nákladovost úvěru. Naše kalkulačka pracuje primárně s úrokovou sazbou, protože ta je hlavní hybnou silou rozdílu mezi starou a novou hypotékou. Jednorázové náklady jsou modelovány samostatně.
Pokud máte od dvou bank dvě RPSN nabídky, postupujte takto: zadejte úrokovou sazbu (ne RPSN) a do jednorázových nákladů přidejte poplatky, které RPSN obsahuje navíc oproti sazbě (zpracování, odhad, katastr). Tím se kalkulačka přiblíží srovnání podle RPSN.
Krátká zbývající doba — kdy se refinancování nikdy nevrátí?
Pokud zbývají 3 roky do doplacení, jistina 800 000 Kč, sazba 5 % vs 4,5 %, jednorázové náklady 10 000 Kč: měsíční úspora je řádově 200 Kč × 36 měsíců = 7 200 Kč celkem. Jednorázové náklady to nezachrání. Verdikt: nevyplatí se.
Pravidlo palce: čím méně času zbývá, tím větší musí být rozdíl sazby. Pod 4 roky do doplacení se vyplatí refinancovat jen při rozdílu sazby nad 1 procentní bod a téměř nulových jednorázových nákladech.
YMYL upozornění. Konkrétní poplatky za předčasné splacení, sazby a podmínky se liší banka od banky a v čase. Před podpisem refinancování si vyžádejte písemnou specifikaci všech jednorázových nákladů od staré i nové banky. Pravidla předčasného splacení hypoték jsou ukotvena v zákoně č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru.
Časté omyly
Zapomenutí poplatku za předčasné splacení. Při refinancování mimo konec fixace banka téměř vždy účtuje poplatek. Pokud ho do pole „Jednorázové náklady” nezahrnete, verdikt bude opticky příznivější, než ve skutečnosti je.
Záměna sazby a RPSN. Některé srovnávače hypoték uvádějí RPSN, jiné úrokovou sazbu. Při použití kalkulačky vždy zadejte úrokovou sazbu — poplatky řešte samostatně přes pole „Jednorázové náklady”.
Ignorování nového odhadu nemovitosti. Při refinancování k jiné bance je nový odhad často povinný (typicky 4 000–8 000 Kč). U interního prodloužení fixace odpadá.
Spoléhání se na verdikt bez kontextu. Kalkulačka neposoudí kvalitu nové banky, vstřícnost při výpadku příjmu nebo flexibilitu při mimořádných splátkách. Pokud je rozdíl úspory malý (pod 50 000 Kč za celý horizont), tyto měkké faktory mohou rozhodnout.
Kam dál?
Před vyplněním kalkulačky si projděte refinancování hypotéky (koncepční rozcestník) a fixace hypotéky — jak vybrat. Detailní proces změny banky popisuje převod hypotéky na jinou banku. Pokud zvažujete americkou hypotéku, porovnání řeší americká vs klasická hypotéka. Kde najít nejnižší sazbu: srovnání nejlepších hypoték. Přehled témat: /hypoteky/.
Časté dotazy
Proč kalkulačka neptá na poplatek bance za předčasné splacení?
Poplatek za předčasné splacení mimo konec fixace je součástí pole „Jednorázové náklady refinancování“. Tam zadejte součet všech nákladů: poplatek staré bance, poplatek za nový odhad nemovitosti, poplatek nové bance za zpracování úvěru a katastr.
Co když chci refinancovat ke stejné bance (sleva za prodloužení fixace)?
Postup je stejný — zadejte aktuální sazbu, nabízenou novou sazbu a jednorázové náklady (často 0 nebo jen poplatek za nový odhad). U interního refinancování bývá zpracování levnější, takže návratnost je rychlejší.
Kalkulačka ukazuje verdikt „Nevyplatí se“ — co dělat?
Verdikt znamená, že rozdíl sazby nezachrání jednorázové náklady na zbývajícím horizontu. Možnosti: vyjednat nižší sazbu, počkat na konec fixace (odpadne poplatek za předčasné splacení), nebo přijmout, že refinancování teď nemá smysl. Stejně tak se nevyplatí, pokud zbývá jen málo let do doplacení.
Jan Pospíšil
Zakladatel Finzi · investor
Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.