Osvobození z prodeje nemovitosti — rezerva na vlastní bydlení je institut českého ZDP, který umožňuje FO osvobodit příjem z prodeje nemovitosti od daně i bez splnění standardního časového testu, pokud výtěžek prokazatelně použije na obstarání vlastní bytové potřeby. Vyžaduje oznámení Finanční správě a doložení použití prostředků v zákonné lhůtě.

Stručně

  • Standardní časový test pro osvobození prodeje nemovitosti je v ČR 10 let u nabytí po 1. 1. 2021 (u dřívějšího nabytí stačilo 5 let); u nemovitosti, ve které prodávající bydlel min. 2 roky bezprostředně před prodejem, platí kratší test 2 roky.
  • Alternativně lze osvobodit příjem reinvesticí do vlastní bytové potřeby (§ 4b ZDP) — typicky koupě/výstavba bytu/domu, splacení hypotéky.
  • Reinvestici je nutné oznámit Finanční správě do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok prodeje.
  • Lhůta pro samotné použití prostředků je dána zákonem (typicky do konce následujícího roku po prodeji); přesné znění viz § 4b ZDP.

Co to je

Pokud FO prodá nemovitost a nesplňuje časový test, může se vyhnout zdanění tím, že výtěžek reinvestuje do vlastní bytové potřeby. Co se za ni považuje, taxativně určuje § 4b ZDP — typicky:

  • pořízení rodinného domu / bytové jednotky pro vlastní bydlení,
  • výstavba / rekonstrukce vlastního bydlení,
  • splacení úvěru ze stavebního spoření nebo hypotéky na vlastní bydlení,
  • vypořádání společného jmění manželů ve vztahu k vlastnímu bydlení.

Pokud reinvestice neproběhne v zákonné lhůtě nebo není v plné výši, dochází k dodanění poměrné části příjmu — což má dopad i na sankce a úroky z prodlení.

V Česku

Institut je v ZDP od r. 2021 v upravené formě (§ 4b — Použití prostředků z prodeje nemovitosti na obstarání vlastní bytové potřeby). Oznámení o reinvestici se podává správci daně v termínu pro podání daňového přiznání. Konkrétní formulář, lhůty a metodiku najdete na webu Finanční správy ČR.

Nezaměňovat s

  • Reinvestice ≠ časový test — časový test pracuje s dobou držby, reinvestice s použitím prostředků.
  • Vlastní bytová potřeba ≠ pronájem — pořízení nemovitosti za účelem pronájmu osvobození podle § 4b nezakládá.
  • Osvobození ≠ nulová oznamovací povinnost — i osvobozený příjem podléhá oznámení dle § 38v ZDP, pokud překročí 5 mil. Kč.

Kde to využiješ

Upozornění (YMYL): Lhůty, definice vlastní bytové potřeby a oznamovací povinnosti se mění novelami ZDP. Před prodejem nemovitosti konzultujte daňového poradce — chyba v lhůtě reinvestice znamená dodanění a sankce. Tento text není daňovým poradenstvím.