Příjem z pronájmu a daně — skutečné výdaje, paušál a přiznání

Tento článek se zaměřuje na hloubku odpisů nemovitosti při pronájmu — nejvýznamnější a zároveň nejvíce nevratnou položku skutečných výdajů. Praktický návod na přiznání 2026, konkrétní strop paušálu, hranice progrese a kdy vůbec podat přiznání najdete v hlavním článku Daň z příjmu z pronájmu 2026: prakticky.

Příjem z pronájmu nemovitosti je zdanitelný příjem fyzické osoby podle § 9 zákona o daních z příjmů a musí být uveden v daňovém přiznání. Klíčová volba, která výrazně ovlivní výši daně, je mezi paušálními výdaji (30 % z příjmu do zákonného stropu, bez evidence) a skutečnými výdaji (vč. odpisů, oprav, úroků z hypotéky a poplatků za správu, ale s povinnou evidencí). Správná volba závisí na konkrétní situaci pronajímatele — především na poměru nákladů k hrubému nájmu; konkrétní limity a sazby k roku 2026 ověřte u Finanční správy.

Upozornění (YMYL): Tento článek popisuje obecné principy zdanění příjmů z pronájmu platné k datu vydání. Daňová pravidla se mohou měnit a jejich aplikace závisí na konkrétních okolnostech. Vždy ověřte aktuální podmínky u Finanční správy ČR nebo daňového poradce. Tento text nepředstavuje daňové poradenství.

Co je příjem z pronájmu a kdy vzniká daňová povinnost?

Příjem z pronájmu nemovitosti — bytu, domu, garáže nebo jiné nemovité věci — je v Česku příjmem fyzické osoby podle příslušného paragrafu zákona o daních z příjmů. Daňová povinnost vzniká v každém roce, kdy pronajímatel obdržel příjmy z pronájmu bez ohledu na to, zda nájemní vztah trvá celý rok nebo jen část roku.

Příjmem z pronájmu jsou nejen platby nájemného, ale i zálohy na služby, pokud jsou pronajímatelem přijímány a vyúčtovány. Naopak přímo přijaté platby od nájemce poskytovateli služeb (elektřina, plyn) mohou mít odlišný režim — přesný postup závisí na struktuře smlouvy.

Příjmy z pronájmu se v daňovém přiznání uvádějí v příslušné části pro příjmy z pronájmu. Pronajímatel si může zvolit způsob uplatnění výdajů, a tato volba je klíčová pro výslednou výši daně.

Paušální výdaje — kdy jsou výhodné?

Paušální výdaje umožňují uplatnit jako výdaj zákonné procento z příjmů bez nutnosti dokládat skutečné náklady. Jejich hlavní výhoda je administrativa: pronajímatel nemusí shromažďovat a archivovat účtenky, faktury ani smlouvy za opravy, pojistné nebo správu.

Výhodné jsou paušální výdaje tehdy, kdy jsou skutečné prokazatelné výdaje nižší než paušál — typicky u nově pořízených nemovitostí bez výrazných investic do oprav, nebo tehdy, kdy pronajímatel nemá čas ani zájem vést podrobnou evidenci.

Nevýhodou paušálu je, že při jeho zvolení nelze navíc uplatňovat odpisy nemovitosti — paušál je „vše zahrnující” náhrada výdajů. Pokud máte výrazné výdaje na opravy, pojistné, správu nebo odpisy, paušál nemusí být výhodný.

Paušál u pronájmu činí 30 % z příjmů (orientačně do stropu 600 000 Kč ročně k roku 2026 — ověřte u FS). Konkrétní strop, hranici progrese 15/23 % a filing thresholds rozebírá hlavní praktický článek; tady se soustředíme na to, proč paušál vylučuje odpisy.

Skutečné výdaje — co vše lze uplatnit?

Při volbě skutečných výdajů si pronajímatel uplatňuje prokazatelné náklady vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Jejich výhodou je, že mohou být vyšší než paušál — zejména u starší nemovitosti s vyšší potřebou oprav nebo u nemovitostí s uplatňovanými odpisy.

Typické uplatnitelné výdaje zahrnují:

• Opravy a údržba nemovitosti — prokazatelné faktury za opravy plynové instalace, elektřiny, střechy a podobně
• Pojistné — pojištění nemovitosti placené pronajímatelem
• Správa nemovitosti — pokud pronajímatel využívá správcovskou firmu
• Úroky z hypotečního úvěru — za podmínek stanovených zákonem; ověřte u poradce
• Odpisy nemovitosti — viz samostatná sekce níže
• Daň z nemovitosti — pokud ji platí pronajímatel

U skutečných výdajů je nutné vést evidenci příjmů a výdajů a archivovat doklady pro případnou daňovou kontrolu. Bez dokladů nelze výdaj prokázat.

Co jsou odpisy a proč jsou důležité?

Odpisy nemovitosti jsou součástí skupiny skutečných výdajů a mohou být jedním z nejvýznamnějších snížení základu daně. Odpis je způsob, jakým zákon daňově zohledňuje postupné opotřebení majetku — každý rok si pronajímatel může jako výdaj uplatnit část vstupní ceny nemovitosti.

Pro správné uplatnění odpisů je nutné nemovitost zařadit do správné odpisové skupiny podle zákona, od které se odvíjí délka odpisování. Vstupní cena pro odpisy závisí na způsobu pořízení nemovitosti.

Důležité upozornění: zahájení daňového odpisování je nevratné rozhodnutí s dlouhodobými důsledky. Uplatněné odpisy snižují základ daně z příjmů nyní, ale zároveň snižují základ (cenu nabytí) pro výpočet případného zisku při budoucím prodeji nemovitosti — a to i tehdy, pokud by prodej proběhl po uplynutí doby osvobození. Konkrétní dopad odpisů na vaši situaci — zejména plánujete-li nemovitost v budoucnu prodat — ověřte s daňovým poradcem dříve, než odpisy zahájíte.

Přesné odpisové sazby, skupiny a podmínky uplatnění ověřte u Finanční správy ČR nebo daňového poradce — zákon se může měnit.

Jak postupovat při podání daňového přiznání?

Daň z příjmů fyzické osoby se přiznává za každý rok, ve kterém pronajímatel obdržel příjmy z pronájmu. Přiznání se podává do zákonné lhůty — typicky začátkem dubna roku následujícího po zdaňovacím období, s delšími lhůtami při elektronickém podání nebo při zastoupení daňovým poradcem. Aktuální termíny vždy ověřte u Finanční správy ČR.

Co připravit před podáním přiznání:

1. Přehled příjmů — celková výše přijatého nájemného za rok
2. Přehled výdajů — buď paušál (procento), nebo skutečné výdaje s doklady
3. Evidence odpisů — pokud odpisy uplatňujete, výpočet roční odpisové částky
4. Přehled dalších příjmů — přiznání zahrnuje všechny příjmy (zaměstnání, podnikání apod.), pronájem je jedna z části

Pronajímatel může přiznání podat sám, využít datovou schránku nebo plnou moc daňového poradce. Daňový poradce prodlužuje lhůtu pro podání a snižuje riziko chyb.

Jak vybrat mezi paušálem a skutečnými výdaji?

Volba způsobu uplatňování výdajů je trvalá po celé zdaňovací období a nelze ji v průběhu roku měnit — rozhodnutí proto stojí za pečlivé promyšlení před podáním přiznání.

Obecné vodítko: paušál je výhodný tehdy, kdy jsou skutečné výdaje nízké a administrativa by nestála za úsporu. Skutečné výdaje se vyplatí tehdy, kdy jsou prokazatelné náklady (opravy, pojistné, správa, odpisy) vysoké — typicky u starší nemovitosti s vyšší údržbou nebo u nemovitosti s hypotékou, kde lze uplatnit část zaplacených úroků.

Praktický postup: na začátku roku odhadněte, kolik budou vaše reálné výdaje, a porovnejte je s paušálem. Pokud jsou reálné výdaje nižší než paušální procento z příjmu, je paušál výhodnější — a jednodušší. Pokud jsou výrazně vyšší (nebo pokud chcete uplatnit odpisy), volte skutečné výdaje a pečlivě archivujte doklady.

Důležité: při přechodu ze skutečných výdajů na paušál nebo naopak se může zákon vyžadovat úpravy základu daně za přechod. Přesné podmínky přechodu ověřte u daňového poradce.

Kdy je pronájem od daně osvobozen?

Zákon pamatuje i na některé případy osvobození příjmů z pronájmu — například krátkodobý nebo příležitostný pronájem může za splnění zákonných podmínek podléhat jinému daňovému režimu. Přesné podmínky a výši případného osvobozovacího limitu přímo neuvádíme, protože se mohou měnit — vždy ověřte aktuální stav u Finanční správy ČR.

Specifický daňový režim mají také příjmy ze sdílené ekonomiky (Airbnb a podobné platformy), kde může záležet na četnosti pronájmu a dalších okolnostech. Pokud tento typ pronájmu provozujete, konzultujte svou situaci s daňovým poradcem.

Související: Daň z příjmu z pronájmu 2026: prakticky (kanonický how-to — čísla, termíny, kdy podat), Příjem z pronájmu, Paušální výdaje. Orientační výpočet daně z pronájmu: daňový asistent. Přehled všech daňových témat najdete na /dane/.

Upozornění (YMYL): Pravidla zdanění příjmů z pronájmu, výše paušálních výdajů a podmínky pro odpisy se mohou zákonodárnou cestou měnit. Informace v tomto článku popisují obecné principy k datu vydání a nepředstavují daňové poradenství. Konkrétní rozhodnutí — zejména volbu způsobu uplatňování výdajů a zahájení odpisování — vždy konzultujte s certifikovaným daňovým poradcem nebo ověřte u Finanční správy ČR.

Jan Pospíšil

Zakladatel Finzi · investor

Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.

Více o autorovi →