Pronájem nemovitosti se v ČR zpravidla daní podle § 9 ZDP. Pronajímatel volí mezi paušálními výdaji 30 % z příjmů a skutečnými prokazatelnými výdaji. Sazba je 15 % do hranice progresivní sazby a 23 % nad ni. Sociální ani zdravotní pojištění se z pronájmu mimo živnost typicky neplatí. Pro byt s hypotékou nebo se zvýšenými náklady na opravy zpravidla vyplývají skutečné výdaje, paušál je administrativně jednodušší.
Upozornění: Pravidla pro § 9, paušál a odpisy mají detaily a výjimky. Tento článek popisuje obecnou strukturu a nenahrazuje individuální daňové poradenství. Pro vyšší příjmy nebo více nemovitostí konzultujte certifikovaného daňového poradce.
Pod jaký paragraf příjmy z pronájmu spadají?
Příjmy z pronájmu nemovitosti, typický scénář pronajatého bytu na delší dobu nájemníkovi pro bydlení, patří v ZDP do § 9 (příjmy z nájmu). Tento režim není živností a nezakládá automaticky povinnost platit sociální a zdravotní pojištění.
Pokud ale pronájem nabývá rysů ubytovací služby, Airbnb, krátké pobyty s úklidem a recepcí, finanční správa jej často reklasifikuje jako podnikání podle § 7 ZDP. Tam už pojištění OSVČ platí a vznikají povinnosti registrace u sociální správy a zdravotní pojišťovny.
Konkrétní zařazení vašeho pronájmu ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce, zejména u Airbnb a krátkodobých pronájmů.
Paušál 30 % nebo skutečné výdaje, kdy co?
Tohle je nejdůležitější rozhodnutí pro každoroční přiznání. Volba je binární na celý rok:
| Režim | Pro koho |
|---|---|
| Paušál 30 % | Stabilizovaný byt bez velkých nákladů, jednoduchá evidence, žádná hypotéka |
| Skutečné výdaje | Byt s hypotékou (úroky), větší opravy, odpisy stavby, vyšší provozní náklady |
Pozor: paušál 30 % je „vše zahrnující“ náhrada výdajů, při jeho volbě nelze navíc uplatnit odpisy stavby, opravy ani úroky z hypotéky. Pokud máte tyto položky výrazné, paušál nemusí být výhodný.
Paušál 30 % má horní limit orientačně 600 000 Kč ročně (k roku 2026 ověřte u Finanční správy), strop se tedy reálně dotkne až nájemného zhruba nad 2 000 000 Kč/rok. Pro většinu retailových pronajímatelů s jedním až dvěma byty limit nehraje roli, ale u portfolií více nemovitostí s vysokým nájemným ano. Sazba 15 % platí do hranice progrese, nad ni (orientačně ~1 762 812 Kč souhrnného základu pro rok 2026) se uplatní 23 %.
Volbu posuzujte jednou ročně podle reálných nákladů, co loni vycházelo lépe paušálem, letos může vycházet lépe skutečnými výdaji.
Co všechno se počítá do „skutečných výdajů“?
Pokud zvolíte skutečné výdaje, lze typicky uplatnit:
- Opravy a údržbu, malování, podlahy, kuchyňská linka, drobné opravy (až do hranice mezi opravou a technickým zhodnocením).
- Energie a služby, pokud je hradí pronajímatel (méně časté u dlouhodobých pronájmů).
- Pojištění nemovitosti, pojistka stavby a domácnosti pronajímatele.
- Daň z nemovitých věcí za pronajatou nemovitost.
- Odpisy stavby, typicky lineárně po dobu desítek let podle odpisové skupiny budovy.
- Úroky z hypotéky na pronajatou nemovitost. U pronájmu podle § 9 jdou zaplacené úroky přímo do výdajů na dosažení příjmu (jiný režim než nezdanitelná položka u úvěru na vlastní bydlení, kde platí strop odpočtu orientačně 150 000 Kč pro úvěry obstarané po 1. 1. 2021, resp. 300 000 Kč u starších, k roku 2026 ověřte u FS). Více v cross-cluster sekci /hypoteky/.
- Provize realitky za zprostředkování pronájmu.
- Cestovné za správu nemovitosti v rozumné míře.
Hranice mezi opravou (uznatelný náklad) a technickým zhodnocením (odpisuje se postupně) je v praxi citlivá, u větších zásahů konzultujte daňového poradce.
Co je a co není příjem: zdanitelným příjmem je čisté nájemné. Zálohy na energie a služby (voda, teplo, elektřina v SVJ), které pronajímatel jen přijímá a vyúčtovává nájemníkovi, do příjmu nepatří, pokud se na konci roku řádně vyúčtují a nepředstavují zisk pronajímatele. Doklady ke skutečným výdajům archivujte minimálně 3 roky (8 let, pokud v daném roce vykážete daňovou ztrátu), k roku 2026 ověřte u FS.
Hedged orientační výpočet paušálem 30 %
Modelová situace (pro představu struktury, ne pro doslovný přenos):
- Roční nájemné: 240 000 Kč (20 000 Kč/měsíc bez služeb)
- Paušální výdaje 30 %: ~72 000 Kč
- Dílčí základ daně podle § 9: ~168 000 Kč
- Sazba 15 % (předpokládáme příjem pod hranicí progrese): ~25 200 Kč daně
- Sociální a zdravotní z § 9: typicky 0 Kč (pronájem mimo živnost)
Reálná částka se mění podle souběhu s dalšími příjmy poplatníka (zaměstnání, OSVČ), uplatněných slev na dani (poplatník, manželka, děti) a hranice progresivní sazby. Pro skutečný výpočet použijte daňový software nebo daňového poradce.
Tento výpočet ignoruje slevy na dani a souběh příjmů, slouží jen pro představu mechaniky.
Modelový byt: roční nájemné 240 000 Kč. U bytu s úroky z hypotéky a opravami snižují skutečné výdaje základ víc než paušál 30 %. Kulaté ilustrativní hodnoty k 2026, ověřte u FS, nejde o predikci.
- Paušál 30 % → základ: 168 000 Kč
- Skutečné výdaje → základ: 110 000 Kč
Příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů a z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného, jsou dílčím základem daně podle § 9, odděleně od příjmů ze závislé činnosti i ze samostatné činnosti.
Kdy vůbec musím podat přiznání z pronájmu?
Ne každý příjem z pronájmu zakládá povinnost podat přiznání. Orientační hranice pro rok 2026 (ověřte u Finanční správy):
- Zaměstnanec (jen příjmy ze závislé činnosti + pronájem): přiznání podává, pokud roční příjmy z pronájmu podle § 9 přesáhnou 20 000 Kč. Pod touto hranicí se přiznání kvůli pronájmu typicky nepodává.
- Poplatník bez příjmů ze zaměstnání (OSVČ, jen pronájem apod.): přiznání podává, pokud úhrn zdanitelných příjmů přesáhne 50 000 Kč za rok.
Tyto hranice se týkají příjmů, ne zisku, počítá se hrubé nájemné, ne až základ daně po odečtení výdajů. Orientační výpočet daně z pronájmu si lze předběžně udělat v daňovém asistentovi.
Co kdy podat a kam zaplatit?
Daň z pronájmu se vypořádává v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za příslušný kalendářní rok. Termíny pro rok 2026:
- Papírové přiznání: zpravidla do 1. dubna 2027 (ověřte přesné datum pro daný rok).
- Elektronicky / přes daňového poradce: pozdější termíny, zpravidla 2. května nebo 1. července 2027.
- Splatnost daně: stejně jako termín pro podání.
Evidence: u paušálu 30 % stačí evidence příjmů (kdo, kdy, kolik zaplatil). U skutečných výdajů potřebujete kompletní účetní evidenci, faktury za opravy, výpisy úroků z hypotéky, doklady o pojištění, odpisové plány.
Konkrétní termíny pro přiznání za rok 2026 ověřte na webu Finanční správy v lednu 2027.
Shrnutí a co dál
Pronájem § 9 je daňově relativně přátelský: jediná sazba 15/23 %, žádné sociální a zdravotní (mimo živnost) a volba paušál 30 % vs skutečné výdaje. Pro nového pronajímatele je nejdůležitější rozhodnutí o režimu výdajů, paušál je jednoduchý, skutečné výdaje šetří daň u nemovitostí s hypotékou a opravami.
Související: Daň z nemovitosti 2026 přehled poplatníka, § 9 příjmy z pronájmu, Příjem z pronájmu, Paušální výdaje. Orientační výpočet: daňový asistent. Úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost řeší cluster /hypoteky/, pokud teprve zvažujete koupi bytu na pronájem, projděte si hypotéku na druhý byt pro investici.
Upozornění: § 9 ZDP, paušální výdaje, odpisy a režim Airbnb mají detaily a výjimky. Tento článek popisuje obecnou strukturu pro rok 2026 a nenahrazuje individuální daňové poradenství. Před optimalizací režimu pronájmu nebo větší investicí do nemovitostního portfolia konzultujte certifikovaného daňového poradce.
Časté dotazy
Musím z pronájmu bytu platit sociální a zdravotní?
Příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP nejsou samostatným důvodem pro placení sociálního a zdravotního pojištění. Pokud ale pronájem provozujete v živnostenské formě (ubytovací služby, krátkodobý pronájem typu Airbnb), pojištění platí pravidla pro OSVČ. Konkrétní zařazení ověřte u finančního úřadu.
Můžu kombinovat paušál 30 % a skutečné výdaje?
Ne. V daném zdaňovacím období volíte buď paušální výdaje 30 %, nebo skutečné výdaje na celý příjem z pronájmu (vůči všem pronajatým nemovitostem dohromady). Volbu lze měnit mezi roky, ale s opatrností, přechod ze skutečných na paušál může mít dopady na odpisy.
Kolik je paušál na pronájem?
U pronájmu podle § 9 ZDP činí paušální výdaje 30 % z příjmů, orientačně do ročního stropu 600 000 Kč (tj. relevantní zhruba od nájemného nad 2 000 000 Kč/rok). Pro většinu retailových pronajímatelů s jedním až dvěma byty strop nehraje roli. Aktuální výši stropu k roku 2026 ověřte u Finanční správy.
Co jsou odpisy nemovitosti a stojí za to je uplatňovat?
Odpisy jsou postupné daňové uznání opotřebení stavby, při skutečných výdajích snižují základ daně, u paušálu 30 % je uplatnit nelze. Zahájení odpisování je ale nevratné a snižuje daňovou nabývací cenu pro výpočet zisku při případném budoucím prodeji. Konkrétní dopad ověřte s daňovým poradcem dříve, než odpisy zahájíte.
Kdy musím podat přiznání z pronájmu?
Zaměstnanec s ročními příjmy z pronájmu nad orientačně 20 000 Kč má povinnost podat daňové přiznání; u poplatníka bez příjmů ze zaměstnání je hranicí úhrn zdanitelných příjmů nad 50 000 Kč za rok. Pod tyto hranice se přiznání zpravidla nepodává. Přesné limity k roku 2026 ověřte u Finanční správy.
Zdroje
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP), § 9zakonyprolidi.cz
- Finanční správa, daň z příjmů fyzických osobfinancnisprava.cz
Jan Pospíšil
Zakladatel Finzi · investor
Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.
Spočítejte čistou mzdu z hrubé pro rok 2026