Pronájem nemovitosti se v ČR zpravidla daní podle § 9 ZDP. Pronajímatel volí mezi paušálními výdaji 30 % z příjmů a skutečnými prokazatelnými výdaji. Sazba je 15 % do hranice progresivní sazby a 23 % nad ni. Sociální ani zdravotní pojištění se z pronájmu mimo živnost typicky neplatí. Pro byt s hypotékou nebo se zvýšenými náklady na opravy zpravidla vyplývají skutečné výdaje, paušál je administrativně jednodušší.
Upozornění (YMYL): Pravidla pro § 9, paušál a odpisy mají detaily a výjimky. Tento článek popisuje obecnou strukturu a nenahrazuje individuální daňové poradenství. Pro vyšší příjmy nebo více nemovitostí konzultujte certifikovaného daňového poradce.
Pod jaký paragraf příjmy z pronájmu spadají?
Příjmy z pronájmu nemovitosti — typický scénář pronajatého bytu na delší dobu nájemníkovi pro bydlení — patří v ZDP do § 9 (příjmy z nájmu). Tento režim není živností a nezakládá automaticky povinnost platit sociální a zdravotní pojištění.
Pokud ale pronájem nabývá rysů ubytovací služby — Airbnb, krátké pobyty s úklidem a recepcí — finanční správa jej často reklasifikuje jako podnikání podle § 7 ZDP. Tam už pojištění OSVČ platí a vznikají povinnosti registrace u sociální správy a zdravotní pojišťovny.
Konkrétní zařazení vašeho pronájmu ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce, zejména u Airbnb a krátkodobých pronájmů.
Paušál 30 % nebo skutečné výdaje — kdy co?
Tohle je nejdůležitější rozhodnutí pro každoroční přiznání. Volba je binární na celý rok:
| Režim | Pro koho |
|---|---|
| Paušál 30 % | Stabilizovaný byt bez velkých nákladů, jednoduchá evidence, žádná hypotéka |
| Skutečné výdaje | Byt s hypotékou (úroky), větší opravy, odpisy stavby, vyšší provozní náklady |
Paušál 30 % má horní limit orientačně 600 000 Kč ročně (k roku 2026 ověřte u Finanční správy) — strop se tedy reálně dotkne až nájemného zhruba nad 2 000 000 Kč/rok. Pro většinu retailových pronajímatelů s jedním až dvěma byty limit nehraje roli, ale u portfolií více nemovitostí s vysokým nájemným ano. Sazba 15 % platí do hranice progrese, nad ni (orientačně ~1 676 052 Kč souhrnného základu pro rok 2026) se uplatní 23 %.
Volbu posuzujte jednou ročně podle reálných nákladů — co loni vycházelo lépe paušálem, letos může vycházet lépe skutečnými výdaji.
Co všechno se počítá do „skutečných výdajů”?
Pokud zvolíte skutečné výdaje, lze typicky uplatnit:
- Opravy a údržbu — malování, podlahy, kuchyňská linka, drobné opravy (až do hranice mezi opravou a technickým zhodnocením).
- Energie a služby, pokud je hradí pronajímatel (méně časté u dlouhodobých pronájmů).
- Pojištění nemovitosti — pojistka stavby a domácnosti pronajímatele.
- Daň z nemovitých věcí za pronajatou nemovitost.
- Odpisy stavby — typicky lineárně po dobu desítek let podle odpisové skupiny budovy.
- Úroky z hypotéky na pronajatou nemovitost. U pronájmu podle § 9 jdou zaplacené úroky přímo do výdajů na dosažení příjmu (jiný režim než nezdanitelná položka u úvěru na vlastní bydlení, kde platí strop odpočtu orientačně 150 000 Kč pro úvěry obstarané po 1. 1. 2021, resp. 300 000 Kč u starších — k roku 2026 ověřte u FS). Více v cross-cluster sekci /hypoteky/.
- Provize realitky za zprostředkování pronájmu.
- Cestovné za správu nemovitosti v rozumné míře.
Hranice mezi opravou (uznatelný náklad) a technickým zhodnocením (odpisuje se postupně) je v praxi citlivá — u větších zásahů konzultujte daňového poradce.
Co je a co není příjem: zdanitelným příjmem je čisté nájemné. Zálohy na energie a služby (voda, teplo, elektřina v SVJ), které pronajímatel jen přijímá a vyúčtovává nájemníkovi, do příjmu nepatří — pokud se na konci roku řádně vyúčtují a nepředstavují zisk pronajímatele. Doklady ke skutečným výdajům archivujte minimálně 3 roky (8 let, pokud v daném roce vykážete daňovou ztrátu) — k roku 2026 ověřte u FS.
Hedged orientační výpočet paušálem 30 %
Modelová situace (pro představu struktury, ne pro doslovný přenos):
- Roční nájemné: 240 000 Kč (20 000 Kč/měsíc bez služeb)
- Paušální výdaje 30 %: ~72 000 Kč
- Dílčí základ daně podle § 9: ~168 000 Kč
- Sazba 15 % (předpokládáme příjem pod hranicí progrese): ~25 200 Kč daně
- Sociální a zdravotní z § 9: typicky 0 Kč (pronájem mimo živnost)
Reálná částka se mění podle souběhu s dalšími příjmy poplatníka (zaměstnání, OSVČ), uplatněných slev na dani (poplatník, manželka, děti) a hranice progresivní sazby. Pro skutečný výpočet použijte daňový software nebo daňového poradce.
Tento výpočet ignoruje slevy na dani a souběh příjmů — slouží jen pro představu mechaniky.
Modelový byt: roční nájemné 240 000 Kč. U bytu s úroky z hypotéky a opravami snižují skutečné výdaje základ víc než paušál 30 %. Kulaté ilustrativní hodnoty k 2026, ověřte u FS — nejde o predikci.
- Paušál 30 % → základ: 168 000 Kč
- Skutečné výdaje → základ: 110 000 Kč
Příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů a z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného, jsou dílčím základem daně podle § 9 — odděleně od příjmů ze závislé činnosti i ze samostatné činnosti.
Kdy vůbec musím podat přiznání z pronájmu?
Ne každý příjem z pronájmu zakládá povinnost podat přiznání. Orientační hranice pro rok 2026 (ověřte u Finanční správy):
- Zaměstnanec (jen příjmy ze závislé činnosti + pronájem): přiznání podává, pokud roční příjmy z pronájmu podle § 9 přesáhnou 20 000 Kč. Pod touto hranicí se přiznání kvůli pronájmu typicky nepodává.
- Poplatník bez příjmů ze zaměstnání (OSVČ, jen pronájem apod.): přiznání podává, pokud úhrn zdanitelných příjmů přesáhne 50 000 Kč za rok.
Tyto hranice se týkají příjmů, ne zisku — počítá se hrubé nájemné, ne až základ daně po odečtení výdajů. Orientační výpočet daně z pronájmu si lze předběžně udělat v daňovém asistentovi.
Co kdy podat a kam zaplatit?
Daň z pronájmu se vypořádává v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za příslušný kalendářní rok. Termíny pro rok 2026:
- Papírové přiznání: zpravidla do 1. dubna 2027 (ověřte přesné datum pro daný rok).
- Elektronicky / přes daňového poradce: pozdější termíny, zpravidla 2. května nebo 1. července 2027.
- Splatnost daně: stejně jako termín pro podání.
Evidence: u paušálu 30 % stačí evidence příjmů (kdo, kdy, kolik zaplatil). U skutečných výdajů potřebujete kompletní účetní evidenci — faktury za opravy, výpisy úroků z hypotéky, doklady o pojištění, odpisové plány.
Konkrétní termíny pro přiznání za rok 2026 ověřte na webu Finanční správy v lednu 2027.
Shrnutí a co dál
Pronájem § 9 je daňově relativně přátelský: jediná sazba 15/23 %, žádné sociální a zdravotní (mimo živnost) a volba paušál 30 % vs skutečné výdaje. Pro nového pronajímatele je nejdůležitější rozhodnutí o režimu výdajů — paušál je jednoduchý, skutečné výdaje šetří daň u nemovitostí s hypotékou a opravami.
Související: Odpisy nemovitosti při pronájmu do hloubky, Daň z nemovitosti 2026 přehled poplatníka, § 9 příjmy z pronájmu. Orientační výpočet: daňový asistent. Úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost řeší cluster /hypoteky/.
Upozornění (YMYL): § 9 ZDP, paušální výdaje, odpisy a režim Airbnb mají detaily a výjimky. Tento článek popisuje obecnou strukturu pro rok 2026 a nenahrazuje individuální daňové poradenství. Před optimalizací režimu pronájmu nebo větší investicí do nemovitostního portfolia konzultujte certifikovaného daňového poradce.
Časté dotazy
Musím z pronájmu bytu platit sociální a zdravotní?
Příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP nejsou samostatným důvodem pro placení sociálního a zdravotního pojištění. Pokud ale pronájem provozujete v živnostenské formě (ubytovací služby, krátkodobý pronájem typu Airbnb), pojištění platí pravidla pro OSVČ. Konkrétní zařazení ověřte u finančního úřadu.
Můžu kombinovat paušál 30 % a skutečné výdaje?
Ne. V daném zdaňovacím období volíte buď paušální výdaje 30 %, nebo skutečné výdaje na celý příjem z pronájmu (vůči všem pronajatým nemovitostem dohromady). Volbu lze měnit mezi roky, ale s opatrností — přechod ze skutečných na paušál může mít dopady na odpisy.
Kolik je paušál na pronájem?
U pronájmu podle § 9 ZDP činí paušální výdaje 30 % z příjmů, orientačně do ročního stropu 600 000 Kč (tj. relevantní zhruba od nájemného nad 2 000 000 Kč/rok). Pro většinu retailových pronajímatelů s jedním až dvěma byty strop nehraje roli. Aktuální výši stropu k roku 2026 ověřte u Finanční správy.
Kdy musím podat přiznání z pronájmu?
Zaměstnanec s ročními příjmy z pronájmu nad orientačně 20 000 Kč má povinnost podat daňové přiznání; u poplatníka bez příjmů ze zaměstnání je hranicí úhrn zdanitelných příjmů nad 50 000 Kč za rok. Pod tyto hranice se přiznání zpravidla nepodává. Přesné limity k roku 2026 ověřte u Finanční správy.
Zdroje
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP) — § 9zakonyprolidi.cz
- Finanční správa — daň z příjmů fyzických osobfinancnisprava.cz
Jan Pospíšil
Zakladatel Finzi · investor
Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.