Daň z nemovitých věcí je roční majetková daň, kterou v ČR platí vlastník nemovitosti podle stavu k 1. lednu — není to daň z příjmu z prodeje ani z pronájmu a nejde o zrušenou daň z nabytí. Výše daně závisí na typu a výměře nemovitosti, základní sazbě podle zákona č. 338/1992 Sb., koeficientu podle velikosti obce a místním koeficientu, který si obec stanoví vyhláškou. Po novelách 2024+ jsou základní sazby zhruba dvojnásobné oproti období do 2023; inflační koeficient pro rok 2026 je orientačně 1,0 (žádné automatické navýšení z inflace oproti 2024). Orientační sazby: byt a rodinný dům ~3,5 Kč/m², garáž ~14,5 Kč/m², rekreační stavba ~11 Kč/m² (k roku 2026 ověřte u FS).
Upozornění (YMYL): Konkrétní sazby, koeficienty a osvobození se mohou měnit. Tento článek popisuje obecnou strukturu daně z nemovitých věcí a nenahrazuje individuální daňové poradenství. Před podáním přiznání ověřte aktuální hodnoty u Finanční správy ČR.
Kdo je poplatníkem daně z nemovitosti?
Poplatníkem je zpravidla vlastník nemovitosti zapsaný v katastru k 1. lednu daného roku. U pozemků ve veřejném nájmu nebo u svěřenských fondů může být poplatníkem jiná osoba — speciální režimy upravuje § 3 a navazující ustanovení zákona.
Praktický důsledek: koupíte-li byt v průběhu roku, daň za rok nákupu zpravidla doplatí ještě prodávající. Pro následující rok se poplatníkem stáváte vy a podáváte daňové přiznání do konce ledna.
Konkrétní pravidla u spoluvlastnictví a SVJ ověřte u Finanční správy ČR.
Z čeho se daň skládá?
Zjednodušený vzorec: základ daně × základní sazba × koeficient velikosti obce × místní koeficient. Každá z těchto složek může výsledek řádově měnit, a proto se daň za podobné byty v různých obcích výrazně liší.
| Složka | Co určuje |
|---|---|
| Základ daně | Výměra pozemku v m² nebo zastavěná plocha stavby × upravený koeficient |
| Základní sazba | Stanoví zákon podle typu nemovitosti — orient. byt/RD ~3,5 Kč/m², garáž ~14,5 Kč/m², rekreace ~11 Kč/m² (k 2026 ověřte u FS) |
| Koeficient velikosti obce | Závisí na počtu obyvatel obce — rozsah 1,0 až 4,5 (vyšší v Praze a větších městech) |
| Místní koeficient | Stanoví obec vyhláškou v rozsahu 0,5 až 5,0; výslednou daň řádově mění |
| Inflační koeficient | Pro rok 2026 orientačně 1,0 (bez automatického navýšení z inflace oproti 2024) |
Konkrétní sazby pro rok 2026 a koeficient vaší obce ověřte ve vyhlášce obce nebo u Finanční správy. Pozn.: novely 183/2024 (ekologicky významné pozemky, návaznost na LPIS) a 152/2025 (byty pro osoby v bytové nouzi) přinesly dílčí úpravy.
Jak se liší daň mezi kraji a obcemi?
Sazby jsou celostátní, ale místní koeficient stanovuje obec. Praha, krajská a turistická města typicky využívají vyšší koeficienty než malé venkovské obce. Po novelách z let 2024+ navíc obce dostaly širší pravomoc rozlišovat koeficient podle částí obce.
Orientační dopad: pro stejný byt o 70 m² se výsledná roční daň může u srovnatelných nemovitostí pohybovat ve výrazně odlišných řádech podle obce a místního koeficientu. Konkrétní výpočet udělejte na základě aktuálních hodnot vaší obce.
Pro přesný výpočet pro vaši nemovitost využijte daňovou kalkulačku Finanční správy nebo daňového poradce.
Hedged orientační výpočet — byt v krajském městě
Pro představu, jak strukturovat výpočet (ne pro doslovné přepsání do přiznání):
- Zjistěte výměru bytu a koeficient přepočtu (např. podlahová plocha × normový koeficient).
- Vynásobte základní sazbou pro byty pro rok 2026 (ověřte u Finanční správy).
- Vynásobte koeficientem velikosti obce (závisí na počtu obyvatel).
- Vynásobte místním koeficientem podle vyhlášky obce.
- Pro pozemek pod bytem nebo nebytový prostor přičtěte samostatný výpočet.
Orientační číselný příklad (k roku 2026, ověřte u FS): byt 50 m² × sazba ~3,5 Kč/m² × koeficient velikosti obce (např. ~2,5 ve větším městě) × místní koeficient 1,0 ≈ stovky Kč ročně (řádově ~440 Kč); rodinný dům 120 m² za podobných předpokladů ≈ nižší stovky až nižší tisíce Kč podle koeficientů obce. Číslo silně závisí na místním koeficientu — tatáž nemovitost může v obci s místním koeficientem 5,0 stát násobně více.
Skutečnou částku spočítá automaticky Finanční správa po podání přiznání nebo její online kalkulačka. Tento postup je didaktický.
Tatáž nemovitost při sazbě ~3,5 Kč/m² a koeficientu velikosti obce ~2,5. Jedinou proměnnou je místní koeficient (0,5–5,0), který si obec stanoví vyhláškou. Kulaté ilustrativní hodnoty k 2026, ověřte u FS.
- Místní koef. 0,5: 220 Kč
- Místní koef. 1,0: 440 Kč
- Místní koef. 2,5: 1 100 Kč
- Místní koef. 5,0: 2 200 Kč
Výsledná daň ze staveb a jednotek se zjistí jako součin základu daně, základní sazby a příslušných koeficientů — obec přitom může výši daně na svém území upravit místním koeficientem stanoveným obecně závaznou vyhláškou.
Kdy a jak podat přiznání?
Daňové přiznání se podává do konce ledna roku, za který se daň vyměřuje, ale jen při změně: nové nabytí, rekonstrukce měnící charakter stavby, změna využití, demolice. Pokud se nic nezměnilo, přiznání nepodáváte a daň přijde výměrem nebo SIPO.
Splatnost závisí na výši: nižší částky se platí jednorázově do konce května, daň nad 5 000 Kč lze rozdělit do dvou splátek (konec května a konec listopadu). Pohodlnou variantou platby je SIPO. U poplatníků provozujících zemědělskou činnost existuje speciální režim.
Konkrétní limity pro splátky a aktuální termíny pro rok 2026 ověřte u Finanční správy.
Shrnutí a co dál
Daň z nemovitých věcí je relativně předvídatelná, ale po novelách 2024+ má vyšší absolutní úroveň a obce ji aktivněji rozlišují místními koeficienty. Pro nového vlastníka jsou klíčové dva body: pravidlo k 1. lednu a povinnost podat přiznání do konce ledna roku po nabytí.
Nezaměňujte tři různé daně kolem nemovitosti: roční daň z nemovitých věcí (tento článek), daň z příjmu z prodeje (srovnání režimů) a zrušenou daň z nabytí (co platí dnes). Související: Daň z příjmu z pronájmu prakticky (daň z nemovitých věcí je u pronájmu uznatelný výdaj), pojem Daň z nemovitých věcí.
Upozornění (YMYL): Sazby, koeficienty obcí a osvobození se mění. Tento článek popisuje obecnou strukturu daně z nemovitých věcí a nenahrazuje individuální daňové poradenství. Aktuální čísla pro vaši obec a konkrétní situaci konzultujte s Finanční správou ČR nebo certifikovaným daňovým poradcem.
Časté dotazy
Kdo platí daň z nemovitosti, když jsem koupil byt v prosinci?
Rozhodující je stav k 1. lednu. Pokud jste k 1. lednu nebyl zapsán jako vlastník v katastru, daň za daný rok zpravidla platí ještě předchozí vlastník. Pro další rok se poplatníkem stáváte vy. Konkrétní situaci ověřte u Finanční správy.
Liší se daň z nemovitosti mezi kraji?
Sazby jsou stanovené celostátně, ale obec si může stanovit místní koeficient (rozsah 0,5–5,0), který výslednou daň výrazně mění. Praha, krajská města a turistické obce mívají vyšší koeficienty. Konkrétní místní koeficient pro vaši obec najdete v obecně závazné vyhlášce obce nebo u Finanční správy.
Zvýší se daň z nemovitosti v roce 2026?
Inflační koeficient pro rok 2026 je orientačně 1,0, tj. z tohoto titulu nedochází k automatickému navýšení oproti roku 2024 (kdy proběhlo velké zvýšení sazeb). Daň se ale může změnit, pokud vaše obec upraví místní koeficient vyhláškou. Konkrétní hodnoty pro rok 2026 ověřte u Finanční správy.
Kolik je daň z nemovitosti za byt?
Orientačně: byt 50 m² při sazbě ~3,5 Kč/m² a koeficientu velikosti obce ~2,5 s místním koeficientem 1,0 vychází řádově na stovky Kč ročně (~440 Kč). Výsledek silně závisí na místním koeficientu obce (0,5–5,0). Přesnou částku spočítá Finanční správa nebo její online kalkulačka.
Zdroje
- Finanční správa — daň z nemovitých věcífinancnisprava.cz
- Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcízakonyprolidi.cz
Jan Pospíšil
Zakladatel Finzi · investor
Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.