Daň z nabytí nemovitých věcí (lidově „daň z převodu”) byla v ČR definitivně zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. dne 26. 9. 2020, retroaktivně na návrhy na vklad podané od prosince 2019. Kupující dnes neplatí 4 % z kupní ceny, jak to bylo v předchozím režimu. Zachované jsou ale daň z příjmu u prodávajícího (s časovým testem), katastrální poplatek (~2 000 Kč) a od dalšího roku daň z nemovitých věcí. Kompenzací byly dvě změny v ZDP pro nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021: časový test 5 → 10 let a strop odpočtu úroků z hypotéky 300 000 → 150 000 Kč.
Upozornění (YMYL): Pravidla pro starší transakce, výjimky a navazující změny ZDP jsou komplexní. Tento článek popisuje obecný stav po roce 2020. Pro konkrétní transakci konzultujte daňového poradce nebo Finanční správu ČR.
Co přesně bylo zrušeno?
Daň z nabytí nemovitých věcí byla samostatná daň, kterou platil kupující ve výši typicky 4 % z kupní ceny (nebo srovnávací hodnoty). Zrušení provedl zákon č. 386/2020 Sb. s tím, že na vklady provedené v krátkém přechodném období na konci 2019 se nová úprava aplikovala retroaktivně — kdo zaplatil, mohl o vrácení daně požádat.
Pro typický nákup bytu za 5 mil. Kč šlo o úsporu kolem 200 000 Kč na straně kupujícího. Trh tuto úsporu typicky promítl do tržních cen, ale formálně byl beneficientem kupující.
Konkrétní aplikaci přechodných ustanovení pro vaši starší transakci ověřte u daňového poradce.
Sazba do 2019 byla typicky 4 % z kupní (či srovnávací) ceny a platil ji kupující. Od 26. 9. 2020 je daň zrušena. Kulaté ilustrativní hodnoty, část úspory se přelila do tržních cen.
- Byt za 3 mil. Kč: 120 000 Kč
- Byt za 5 mil. Kč: 200 000 Kč
- Dům za 8 mil. Kč: 320 000 Kč
Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí se zrušuje — daň se naposledy uplatní u vkladů s právními účinky před stanoveným přechodným datem, na pozdější nabytí se již neaplikuje.
Co se kompenzovalo na daních z příjmu?
Zrušení nebylo zdarma — kompenzace se odehrály v zákoně o daních z příjmů. Dvě hlavní změny:
| Oblast | Stav do 2020 | Stav po novele (od 1. 1. 2021) |
|---|---|---|
| Odpočet úroků z hypotéky | 300 000 Kč ročně na domácnost | 150 000 Kč ročně pro úvěry obstarané po 1. 1. 2021 (u starších zůstává 300 000 Kč) |
| Časový test pro osvobození u prodeje (mimo vlastní bydlení) | 5 let | 10 let pro nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 |
Výjimka u časového testu: pokud výtěžek z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu za zákonných podmínek, lze osvobození uplatnit i bez splnění lhůty. U nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 stále platí původní 5letý test. Pro každou transakci posuzujte režim podle data nabytí. Detailní výklad časového testu 10 let je v srovnání režimů prodeje; kontrast s 3letým testem u cenných papírů řeší časový test detailně.
Aktuální limity pro odpočet úroků a hraniční data pro časový test ověřte v platném znění ZDP.
Kdo na zrušení vydělal — kupující, nebo prodávající?
Krátká odpověď: kupující na první pohled, ale efekt se z velké části přelil do cen. Před rokem 2020 byla 4% daň z nabytí jasným nákladem kupujícího, který si někdy podle dohody dělil s prodávajícím. Zrušením zmizel viditelný náklad, ale ceny nemovitostí v letech 2020–2022 výrazně rostly z více důvodů (úroky, inflace, poptávka), a část zmizelé daně se v tržních cenách neviditelně rozpustila.
Z makro pohledu šlo o krátkodobé stimulační opatření v období pandemie. Z mikro pohledu konkrétního kupujícího je zrušení daně z nabytí jednoznačně přínosem — 4 % z kupní ceny zůstává v jeho rozpočtu.
Tržní dopad zrušení daně z nabytí na ceny je předmětem ekonomické debaty; tento odstavec popisuje typickou interpretaci, ne kvantifikovanou studii.
Co dnes při koupi nemovitosti opravdu platím?
Aktuální mapa daní a poplatků kolem koupě nemovitosti:
- Kupní cena — hlavní položka, samostatně zdaňuje prodávající.
- Katastrální poplatek — řádově 2 000 Kč za vklad práva (ověřte aktuální sazbu).
- Daň z nabytí — zrušena, neplatí se.
- Daň z nemovitých věcí — od následujícího roku, periodická.
- Daň z příjmu z případného budoucího prodeje — záleží na časovém testu a využití bydlení.
Pro úplnost: hypotéka nese vlastní náklady (odhad, poplatky banky, pojištění) a u nového bytu od developera figuruje DPH v kupní ceně.
Konkrétní strukturu nákladů pro vaši koupi konzultujte s realitním poradcem a daňovým poradcem.
Co dělat, když transakce proběhla před rokem 2020?
Na transakce s právními účinky vkladu před přelomem 2019/2020 se zpravidla aplikuje původní režim s 4% daní. Pokud jste v té době daň zaplatili a transakce spadla do přechodného období, mohli jste žádat o vrácení do stanovené lhůty. Lhůty na zpětné nároky jsou dnes již ve většině případů uplynulé.
Pokud řešíte starší transakci nebo dědickou linii s nemovitostí nabytou před rokem 2020, ověřte aktuální stav u daňového poradce.
Shrnutí a co dál
Daň z převodu nemovitostí (formálně „daň z nabytí nemovitých věcí”) byla v ČR zrušena s účinností 2020 a dnes ji při koupi neplatíte. Kompenzace se odehrály v ZDP — kratší odpočet úroků a delší časový test pro osvobození u prodeje. Pro nového kupujícího jsou aktuálně relevantní jen katastrální poplatek a od dalšího roku daň z nemovitých věcí.
Související: Daň z nemovitosti 2026 přehled poplatníka (roční majetková daň — jiná daň), Daň z prodeje nemovitosti vs investice srovnání (časový test 10 let). Odpočet úroků a náklady koupě řeší cluster /hypoteky/.
Upozornění (YMYL): Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí má návazné dopady do ZDP, které se po roce 2020 dále měnily. Tento článek popisuje obecný stav a nenahrazuje individuální daňové poradenství. Před každou nemovitostní transakcí konzultujte daňového poradce.
Časté dotazy
Platím při koupi bytu v roce 2026 nějakou daň z převodu?
Ne, daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Kupující ale platí katastrální poplatek za vklad (cca 2 000 Kč) a od následujícího roku se stává poplatníkem daně z nemovitých věcí. Konkrétní situaci si ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce.
Můžu si po zrušení daně z nabytí odečíst úroky z hypotéky?
Ano, ale strop odpočtu byl pro úvěry obstarané po 1. 1. 2021 snížen z 300 000 Kč na 150 000 Kč ročně na domácnost; u starších úvěrů zůstává 300 000 Kč. Konkrétní platný limit pro rok 2026 ověřte v aktuálním znění ZDP nebo u Finanční správy ČR.
Změnil se časový test po zrušení daně z nabytí?
Ano. Pro nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 se časový test pro osvobození příjmu z prodeje (mimo vlastní bydlení) prodloužil z 5 na 10 let. Výjimkou je použití výtěžku na vlastní bytovou potřebu, kde lze osvobození uplatnit i bez splnění lhůty. U nemovitostí nabytých dříve platí původní 5letý test.
Zdroje
Jan Pospíšil
Zakladatel Finzi · investor
Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.