Stavební spoření před a po reformě 2024 — jak se změnila státní podpora

Stavební spoření prošlo k roku 2024 zásadní reformou, která ho z jednoho z nejvýnosnějších nízkorizikových produktů CZ trhu posunula do role nástroje primárně pro plánovaný nákup nebo rekonstrukci bydlení. Reforma má ale jeden důsledek, který se kolem stavebního spoření často chápe špatně.

Snížení státní podpory z 2 000 na 1 000 Kč ročně (5 % z vkladu, max. základ 20 000 Kč) platí pro VŠECHNY smlouvy — i ty uzavřené před reformou. Rozšířený názor, že „stará smlouva má vyšší podporu”, je dnes nepřesný: nově připisovaná podpora je u staré i nové smlouvy stejná, max. 1 000 Kč ročně. Stará smlouva má navrch jen v už připsané podpoře z let před reformou (ta zůstává v původní výši) — ne v té budoucí. Srovnání proto nedává smysl jako „stará vs. nová smlouva”, ale jako období před reformou 2024 a po ní.

Orientačně k 06/2026 — konkrétní výši parametrů, poplatky a podmínky kompenzační prémie ověřte u své stavební spořitelny; sazby a daňový režim se mohou měnit.

Co se reformou 2024 změnilo?

Reforma stavebního spoření v Česku reagovala na tři dlouhodobé tlaky: zátěž státního rozpočtu, vysoký objem státní podpory u smluv, které nebyly skutečně využity na bydlení, a změnu úrokového prostředí, ve kterém původně stanovená podpora dávala neúměrný relativní výnos vůči ostatním produktům. Konkrétně přinesla tři změny:

1. Snížení podpory na polovinu — z 2 000 na 1 000 Kč ročně (z 10 % na 5 % vkladu, strop základu zůstal 20 000 Kč). Platí pro nově připisovanou podporu u všech smluv, ne jen nově uzavřených.
2. Zdanění podpory — zrušilo se její plošné osvobození a podpora se přesunula mezi ostatní příjmy podle § 10 ZDP. Daní se až při výplatě naspořené částky a jen tehdy, když úhrn ostatních příjmů přesáhne 50 000 Kč za rok — pod hranicí je osvobozena, což pokrývá většinu spořitelů. (Toto není daňové poradenství; ověřte si svou situaci.)
3. Reakce spořitelen — kompenzační prémie. Buřinka, Raiffeisen stavební spořitelna a ČSOB Stavební spořitelna slíbily klientům doplácet rozdíl z vlastních zdrojů tak, aby za roky 2024–2028 dostali podporu v původní výši. Orientačně je u těchto nabídek úroková sazba kolem 2,5 % p.a. a účtuje se poplatek za vedení účtu — aktuální podmínky ověřte u spořitelny.

Praktický dopad pro spořitele: stejný vklad 20 000 Kč ročně dnes generuje poloviční státní podporu oproti období do roku 2023. Efektivní výnos po 6letém cyklu klesl z atraktivních 5–6 % p.a. na umírněných 2–3 % p.a. (bez kompenzační prémie) — což stále převyšuje inflačně nepokrytý spořicí účet, ale už není no-brainer volbou jako dříve. S kompenzační prémií u vybraných spořitelen se ekonomika přibližuje původnímu režimu, jen za cenu vázanosti na konkrétní spořitelnu a její poplatky.

Stavební spoření přitom zachovává tu část své identity, která bývá pro dlouhodobé spořitele nejcennější: po splnění vázací doby (6 let) má účastník nárok na úvěr ze stavebního spoření s pevnou sazbou na celou dobu splácení — což v období rostoucích hypotečních sazeb představuje hodnotu, kterou tržní hypotéka neumí replikovat.

Jaký byl reálný roční výnos v režimu do roku 2023?

Efektivní výnos závisí na třech parametrech: vklad, státní podpora a úroková sazba spořitelny.

Modelový příklad spoření v původním režimu (podpora 2 000 Kč):

• Roční vklad: 20 000 Kč.
• Roční státní podpora: 2 000 Kč (tj. 10 % vkladu).
• Úroková sazba spořitelny: 1–2 % p.a. na vklad.

Po 6 letech (vázací doba) je v produktu přibližně:

• Vklady kumulativně: 120 000 Kč.
• Státní podpora kumulativně: 12 000 Kč.
• Úroky kumulativně: přibližně 5 000–8 000 Kč.
• Celkem na účtu: přibližně 137 000–140 000 Kč.

Vážený roční efektivní výnos (vůči průměrnému zůstatku) je řádově 5–6 % p.a. — primárně tažen státní podporou. Pro období 2010–2023 s nízkými tržními sazbami to byl jeden z nejvýnosnějších bezrizikových produktů na trhu.

Jaký je reálný výnos po reformě (od roku 2024)?

Stejný modelový vklad 20 000 Kč ročně, ale poloviční podpora (platí pro starou i novou smlouvu):

• Roční vklad: 20 000 Kč.
• Roční státní podpora: 1 000 Kč (5 % vkladu).
• Úroková sazba spořitelny: 1–2 % p.a.

Po 6 letech:

• Vklady kumulativně: 120 000 Kč.
• Státní podpora kumulativně: 6 000 Kč.
• Úroky kumulativně: přibližně 5 000–8 000 Kč.
• Celkem na účtu: přibližně 131 000–134 000 Kč.

Efektivní roční výnos: řádově 2–3 % p.a. — výrazně méně atraktivní. V období vyšších tržních sazeb (2023–2024) byl konkurenční spořicí účet s 5–6 % sazbou výnosově srovnatelný nebo lepší, a navíc likvidní. U spořitelen s kompenzační prémií (Buřinka, Raiffeisen, ČSOB) se výnos za roky 2024–2028 přibližuje původnímu režimu, protože prémie doplácí rozdíl ve státní podpoře — to ale platí jen pro konkrétní nabídky a je třeba započítat jejich poplatky.

Pro koho je stavební spoření po reformě stále smysluplné?

Tři konkrétní use case:

1. Plánovaný nákup nebo rekonstrukce bydlení v horizontu 6–10 let — kombinace fáze spoření a nároku na úvěr ze stavebního spoření s pevnou sazbou je stále konkurenceschopná, zejména v období vysokých hypotečních sazeb.
2. Spoření pro dítě s jasným horizontem — pokud rodiče spoří dítěti na vlastní bydlení v dospělosti, je 6letý vázací cyklus přijatelný a státní podpora konkurenceschopná s nejlepším spořicím účtem (u dlouhého horizontu).
3. Konzervativní část portfolia s plánovaným využitím — pokud máte v plánu konkrétní výdaj za 6+ let a chcete jistotu, je stavební spoření jednou z legitimních možností.

Pro spoření na důchod nebo dlouhodobé budování majetku obvykle vítězí doplňkové penzijní spoření (státní příspěvek + daňová úspora na vkladech do limitu) nebo přímá investice do ETF s časovým testem (osvobození po 3 letech).

Kdy stavební spoření NEMÁ smysl?

Tři situace:

• Likviditní rezerva — vázací doba 6 let z principu vylučuje použití na pohotovostní fond. Předčasné ukončení znamená vrácení státní podpory.
• Krátký horizont (do 5 let) — pokud horizont nedosáhne 6 let, nesplníte vázací dobu a o podporu přijdete.
• Vysoký mezní příjem daně — pokud byste mohli místo SS přispívat do DPS, kde získáte i daňovou úsporu z odpočtu, je DPS efektivnější.

Jaké jsou alternativy pro střednědobé spoření 5–10 let?

Praktická matrice:

• Stavební spoření (nové) — pro plánovaný nákup bydlení s úvěrem ze SS.
• Doplňkové penzijní spoření (DPS) — pro penzijní účel, daňová úspora.
• Termínovaný vklad / dluhopis — pro fixní výnos s jasným cílem.
• ETF portfolio (akumulační) — pro horizonty 7+ let, vyšší výnos s vyšším rizikem.
• Spořicí účet — pro krátký horizont a flexibilitu.

Volba nepatří k jednomu nejlepšímu produktu — patří k jasnému horizontu, účelu a tolerance k vázanosti kapitálu. Pokud po reformě zvažujete místo vázaného stavebního spoření likvidní alternativu, porovnejte aktuální sazby v přehledu nejlepších spořicích účtů.

Kam dál?

Související: stavební spoření vs hypotéka, likvidita spoření, hub /penze/ a /sporeni/.

Konkrétní podmínky stavebního spoření a aktuální výši státní podpory vždy ověřte u Ministerstva financí ČR a u své stavební spořitelny. Článek není finančním ani daňovým poradenstvím.

Jan Pospíšil

Zakladatel Finzi · investor

Jan investuje přes patnáct let a postupně si prošel většinou přístupů — od day tradingu přes akcie a fondy až po dlouhodobé pasivní investování do ETF a DIP. Na Finzi tuto zkušenost převádí do nástrojů a obsahu počítaných podle českých pravidel.

Více o autorovi →