Pronajímatel si při zdanění příjmů podle §9 zákona o daních z příjmů každý rok vybírá ze dvou způsobů uplatnění výdajů: paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů (s ročním stropem) nebo skutečné prokázané výdaje. Volba zásadně ovlivňuje daňovou povinnost — zpravidla je výhodnější ten model, který generuje vyšší odpočet.

Stručně

  • Paušál 30 % je administrativně nejjednodušší — žádné dokladování, jen evidence příjmů.
  • Strop paušálu je 600 000 Kč ročně (odpovídá příjmu 2 mil. Kč).
  • Skutečné náklady zahrnují úroky z hypotéky, opravy, odpisy, energie placené pronajímatelem, pojištění.
  • Mezi režimy lze přecházet ročně, ale při změně se přepočítává minulá evidence.

Co to je

Paušální výdaje 30 % — pronajímatel automaticky odečte 30 % z hrubého příjmu z pronájmu bez nutnosti cokoli prokazovat. Hodí se, pokud máte nízké reálné náklady (nemovitost zcela splacená, nízká údržba).

Skutečné výdaje — pronajímatel vede daňovou evidenci podle §9 a uplatňuje:

  • Úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost
  • Odpisy nemovitosti (1,4 % ročně u zděných staveb, případně dle skupiny)
  • Opravy a údržbu
  • Pojištění nemovitosti
  • Energie a poplatky placené pronajímatelem (pokud nejsou přefakturovány nájemci)
  • Provizi realitce, právní služby, daň z nemovitých věcí

Skutečné výdaje typicky vedou k vyššímu odpočtu, pokud má pronajímatel aktivní hypotéku — samotné úroky často přesahují 30% paušál.

V Česku

Volba se provádí každoročně v daňovém přiznání. Modelový příklad: byt s hrubým nájmem 240 000 Kč/rok a hypotékou s úroky 90 000 Kč/rok.

  • Paušál 30 %: odpočet 72 000 Kč → základ daně 168 000 Kč.
  • Skutečné výdaje: úroky 90 000 Kč + odpisy ~30 000 Kč + opravy 15 000 Kč = 135 000 Kč → základ daně 105 000 Kč.

V tomto případě jsou skutečné výdaje výhodnější o ~63 000 Kč základu daně, tj. ~9 450 Kč úspory daně při sazbě 15 %. U bytu bez hypotéky a s minimální údržbou je naopak výhodnější paušál.

Konkrétní stropy a sazby ověřte u Finanční správy, daňová pravidla se mohou měnit.

Nezaměňovat s

Paušál §9 ≠ paušální daň OSVČ. Paušální daň je samostatný režim pro samostatnou činnost, ne pronájem.

Paušál §9 ≠ paušální výdaje §7. §7 řeší samostatnou činnost (40–80 %), §9 pouze 30 %.

Upozornění (YMYL): Modelové výpočty jsou orientační. Konkrétní volbu kalkulujte s daňovým poradcem nebo přes ověřenou kalkulačku Finanční správy, zejména při kombinaci s §7.

Kde to využiješ