Hypotéky Nástroje Aktualizováno 10. 6. 2026

Vlastní zdroje vs investovat — kalkulačka rozhodnutí

Máš volné peníze — splatit s nimi hypotéku, nebo radši investovat? Porovnání jisté úspory na úrocích vs očekávaný čistý výnos investice (po 15 % dani) za zadanou dobu.

Zadání

Vlastní zdroje500 000 KčVolná částka, kterou bys mohl/a buď použít jako mimořádnou splátku hypotéky, nebo investovat.

Doba (let)20 letHorizont, na který se rozhoduješ (typicky zbývající doba hypotéky).

Sazba hypotéky5 %Tvoje aktuální nominální sazba hypotéky p.a.

Očekávaný výnos investice7 %Realistické pro globální akciové ETF: 6–8 % p.a. (dlouhodobý nominální průměr).

Lépe se vyplatí

INVESTOVAT

Investice tě dovede k vyšší čisté hodnotě o 927 669 Kč za 20 let. Splacení hypotéky je ale jistota — investice riziko.

Porovnání čistého výnosu za 20 let

Investovat (po 15 % dani)1 219 616 Kč

Splatit hypotéku291 947 Kč

Vlastní zdroje500 000 Kč

Hodnota investice za 20 let1 934 842 Kč

Daň z investice (15 % ze zisku)−215 226 Kč

Čistý zisk investice1 219 616 Kč

Úspora na úrocích hypotéky291 947 Kč

Zjednodušený model: kalkulačka neřeší daňové osvobození investice po 3 letech (časový test) ani sekvenční riziko propadu trhu. Splacení hypotéky je jistá úspora bez rizika; investice má vyšší očekávaný výnos, ale s rizikem propadu. Pravidlo dobré praxe: zachovej nouzový polštář a část investuj, část splať.

Jak to počítáme

Porovnání jisté úspory (splatit) vs očekávaného výnosu (investovat) — záleží na rozdílu sazeb a tvé toleranci rizika.

Splatit hypotéku

Mimořádná splátka snižuje jistinu. Úspora na úrocích se počítá z anuitního harmonogramu — odpovídá úroku, který bys jinak zaplatil/a za "sub-úvěr" v hodnotě té částky po celou zbývající dobu. Je to jistá, bezriziková úspora.

úspora = m × 12N − A, kde m = A × (r/12) / (1 − (1+r/12)^(−12N))

Investovat

Budoucí hodnota investice = částka × (1+r)^N. Po N letech zaplatíš ze zisku 15 % daň z příjmu (zjednodušeně). Výsledek je očekávaný, s rizikem propadu.

FV = částka × (1+r)^N, čistý zisk = FV − částka − 0,15 × (FV − částka)

Praktické pravidlo

Pokud (čistý výnos investice) > (úspora na hypotéce), je investice statisticky výhodnější — ale za cenu rizika. Splacení hypotéky je vždy "vrabec v hrsti".

Předpoklady a omezení:

Úspora na hypotéce je počítána z přesné anuitní rovnice (m × 12N − A) — odráží reálný harmonogram s klesající jistinou. Předchozí verze používala lineární aproximaci A × r × N, která úspory nadhodnocovala. Model dále neřeší refixaci sazby v průběhu N let.
Daň z investice 15 % ze zisku bez započítání osvobození po 3 letech (časový test) — výsledek je tedy konzervativní.
Neřeší poplatky brokera ani případnou ztrátu zaměstnaneckého příspěvku do DIP/penzijka při souběžné investici.
Předpokládá konstantní výnos — reálné výnosy kolísají; možnost sekvenčního rizika (propad těsně před koncem horizontu) zde není modelována.
Není to investiční ani daňové poradenství — viz etický kodex a právní doložka.